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事項(xiàng)：
　　2023年8月25日，公司公布2023年半年度報(bào)告，2023年1-6月營業(yè)收入約48.39億元，同比增長56.07%，歸母凈利潤0.28億元，同比增長219.91%。
　　評論：
　　2023年上半年公司增收不增利，毛利率約11.4%，較2022年下降13.4pcts。1）2023年上半年公司營業(yè)收入約48.39億元，同比增長56.07%，毛利率約11.4%，較2022年毛利率下降13.4pcts。2）2023年上半年公司凈利潤0.41億元，同比下降62.56%，歸母凈利潤0.28億元，同比增長219.91%，主要原因在于2022年同期少數(shù)股東損益較高，導(dǎo)致歸母凈利潤基數(shù)較低，2022年上半年公司凈利潤1.09億元，少數(shù)股東損益約1億元。
　　2023年上半年公司竣工面積10.51萬方，據(jù)推測為2020年獲取的常熟金蘭雅苑項(xiàng)目。公司2020年4月獲取1宗常熟宅地，計(jì)容建面約7.1萬方，溢價(jià)率13.32%，樓面價(jià)10888元/平，銷售均價(jià)約19000元/平，受市場下行影響，項(xiàng)目2023年上半年才實(shí)現(xiàn)整盤去化，高地價(jià)疊加銷售周期較長，導(dǎo)致項(xiàng)目毛利率一般。
　　公司土儲(chǔ)質(zhì)量較高，在深耕城市具備較高的品牌知名度，操盤經(jīng)驗(yàn)豐富，2023年上半年銷售金額約59.8億元，已完成全年銷售目標(biāo)57%。1）部分地方國企在城市郊區(qū)拿地占比較高，而天地源在深耕城市西安拿地只聚焦基本面、房地產(chǎn)市場較好的高新區(qū)，截止2022年底，公司土地儲(chǔ)備約329萬方，其中西安土儲(chǔ)占比47%，高新區(qū)土儲(chǔ)占西安土儲(chǔ)92%。2）2023年上半年公司實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約59.8億元，同比增長2.15%，西安永安華府項(xiàng)目，兩開兩搖，逆勢熱銷；蘇州平江觀棠項(xiàng)目，兩次加推，去化超九成；咸陽珺樾坊與和樾溪谷項(xiàng)目，上半年銷售額穩(wěn)居當(dāng)?shù)厥袌龅谝弧?）2023年下半年公司在西安高新區(qū)預(yù)計(jì)有2個(gè)新盤待入市，分別為棠頌坊、高新宸樾，據(jù)測算，兩項(xiàng)目住宅可售貨值約70億元，預(yù)計(jì)可支撐全年銷售業(yè)績實(shí)現(xiàn)。
　　2023年上半年僅獲取1宗西安高新區(qū)宅地，權(quán)益建面約12萬方，下半年有一定拿地壓力。2023年1月，公司通過收購西安君正下屬項(xiàng)目公司（西安佳幸）55%股權(quán)的方式，獲取西安高新區(qū)1宗宅地開發(fā)權(quán)，2023年上半年權(quán)益新增房地產(chǎn)計(jì)容建筑面積約12.24萬方，下半年有一定拿地壓力。
　　投資建議：公司重倉西安最核心的高新區(qū)市場，且在西安積累了良好口碑，操盤能力強(qiáng)，在拿地端和品牌端均具有較強(qiáng)可持續(xù)優(yōu)勢。即使不考慮增長，公司在西安、咸陽、蘇州市場可保障公司穩(wěn)定性較好，合理估值約48億元。我們預(yù)計(jì)2023-2025年公司EPS分別為0.53、0.59、0.64元，現(xiàn)價(jià)對應(yīng)PE分別為8.5、7.7、7.1，維持目標(biāo)價(jià)5.57元，維持公司“推薦”評級。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)繼續(xù)單邊縮表，市場超預(yù)期下行。