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事件：公司發(fā)布2023年中報(bào)，上半年?duì)I業(yè)收入514.4億元，同比下降10.6%；歸母凈利潤(rùn)21.5億元，同比增長(zhǎng)14.1%；毛利率同比下降2.3pp至16.3%。
　　投資收益支撐利潤(rùn)增長(zhǎng)，財(cái)務(wù)持續(xù)優(yōu)化。2023H1公司營(yíng)收整體下滑，其中開(kāi)發(fā)板塊實(shí)現(xiàn)收入416.3億元，同比下降16.2%，占總營(yíng)收的80.9%；資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)板塊收入27.4億元，同比增長(zhǎng)40.4%；城市服務(wù)板塊收入70.7億元，同比增長(zhǎng)19.3%。歸母凈利潤(rùn)增長(zhǎng)14.1%，主要因?yàn)椋?）投資收益同比增加3.4億元至14.7億元，扣除非經(jīng)常性損益的歸母凈利潤(rùn)同比下降5.4%至13.9億元；2）少數(shù)股東損益占比同比下降9.5pp至43.4%?！叭兰t線”保持綠檔并持續(xù)優(yōu)化，剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率62.86%、凈負(fù)債率47.01%、現(xiàn)金短債比為1.09。上半年新增138億元公司債注冊(cè)，新增公開(kāi)市場(chǎng)融資74.9億元，票面利率為同期房企債券利率最低；上半年綜合資金成本3.65%，較年初降低24BP。
　　銷(xiāo)售大幅增長(zhǎng)，核心城市策略持續(xù)。2023H1公司實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售面積684.0萬(wàn)平方米，同比增加40.3%；對(duì)應(yīng)銷(xiāo)售金額1664.4億元，同比增加40.1%。全口徑簽約金額排名提升一位至行業(yè)第五，上海、合肥等12個(gè)城市均進(jìn)入當(dāng)?shù)亓髁夸N(xiāo)售金額排名前五，城市深耕成效進(jìn)一步凸顯。同時(shí)，上半年拿地25宗，總建面238萬(wàn)平方米，權(quán)益地價(jià)345億元，其中“強(qiáng)心30城”金額占比100%，“核心6+10城”占比達(dá)98%，進(jìn)一步聚焦北上深及杭州、蘇州、廈門(mén)等重點(diǎn)城市。
　　多元業(yè)態(tài)協(xié)同發(fā)展，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)及城市服務(wù)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健。2023H1公司全口徑資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)收入31.2億元，EBITDA16.6億元，分別同比增長(zhǎng)22.5%和26.1%。公司商業(yè)在營(yíng)項(xiàng)目36個(gè)，經(jīng)營(yíng)建面201萬(wàn)方，在建及籌開(kāi)項(xiàng)目42個(gè)，總建面296萬(wàn)方；寫(xiě)字樓在營(yíng)項(xiàng)目29個(gè)，經(jīng)營(yíng)建面110萬(wàn)方，在建項(xiàng)目14個(gè)，總建筑面積102萬(wàn)方；產(chǎn)業(yè)園在營(yíng)項(xiàng)目30個(gè)，經(jīng)營(yíng)建面209萬(wàn)方；長(zhǎng)租公寓及酒店在營(yíng)項(xiàng)目共45個(gè)，經(jīng)營(yíng)建面143.7萬(wàn)方。城市服務(wù)方面，物管面積3.3億平方米，新簽合同額18.9億元。
　　盈利預(yù)測(cè)與投資建議。預(yù)計(jì)2023-2025年公司歸母凈利潤(rùn)復(fù)合增速為23.9%?？紤]公司銷(xiāo)售表現(xiàn)較為穩(wěn)健，土儲(chǔ)充足且結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì)，維持“持有”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：營(yíng)收或不及預(yù)期、規(guī)模增長(zhǎng)或不及預(yù)期、政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)。