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事件：公司2023年上半年?duì)I收同比+9%，歸母凈利潤(rùn)同比+30%
　　新城悅服務(wù)發(fā)布2023年中期業(yè)績(jī)公告，收入為26.8億元，同比增長(zhǎng)8.7%，毛利為7.2億元，增長(zhǎng)0.2%；毛利率為26.8%，較上年下降2.2pct；歸母凈利潤(rùn)為2.9億元，同比增長(zhǎng)30%。截至2023年6月30日，公司在管面積2.1億平（較2022年末增加1020萬平），其中新城系在管面積1億平，第三方項(xiàng)目在管面積1.1億平。
　　點(diǎn)評(píng)：特色賽道增長(zhǎng)強(qiáng)勁，市場(chǎng)拓展亮點(diǎn)凸顯，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化
　　1）特色賽道增長(zhǎng)強(qiáng)勁，重點(diǎn)業(yè)態(tài)持續(xù)突破。公司布局特色的增值服務(wù)細(xì)分賽道，包括團(tuán)餐、電梯維保等，2023H1增值服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入7.1億元，同比增長(zhǎng)13.4%，毛利率為33.9%，其中團(tuán)餐業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入2.2億元，同比增長(zhǎng)55.3%；設(shè)施管理業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入1.3億元，同比增長(zhǎng)23.1%，兩大業(yè)務(wù)收入合計(jì)占增值服務(wù)板塊的比重約50%，作為公司的特色業(yè)務(wù)以及大后勤戰(zhàn)略推進(jìn)的重要抓手，團(tuán)餐+電梯維保與物業(yè)管理業(yè)務(wù)協(xié)同性高，多為剛性需求，具有永續(xù)性業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，且市場(chǎng)空間較大，預(yù)計(jì)將為公司未來增長(zhǎng)提供強(qiáng)有力的支撐。
　　基礎(chǔ)物管方面，2023年上半年新接管項(xiàng)目1066萬平，其中來自第三方的項(xiàng)目占比48%；從業(yè)態(tài)上看，公司在非住宅細(xì)分業(yè)態(tài)持續(xù)取得突破，上半年新增多個(gè)優(yōu)質(zhì)醫(yī)院項(xiàng)目，包括貴州省第三人民醫(yī)院、天津塘沽安定醫(yī)院等，部分項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)物業(yè)+團(tuán)餐綜合服務(wù)模式，上半年醫(yī)院業(yè)態(tài)實(shí)現(xiàn)收入8200萬元，同比+107.6%。
　　2）業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，儲(chǔ)備人才謀求長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。2023H1公司基礎(chǔ)物管/社區(qū)增值/智慧園區(qū)/開發(fā)商增值業(yè)務(wù)收入占比分別為63.2%/26.4%/4.5%/5.9%，地產(chǎn)關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)（智慧園區(qū)與開發(fā)商增值）收入占比合計(jì)10.4%，毛利占比8.2%，分別較上年同期減少7.8pct/4.8pct，公司業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。上半年公司行政開支約人民幣2.15億元，同比增加約3.1%，主要原因?yàn)楣疽?guī)模持續(xù)穩(wěn)健增長(zhǎng)，以及為大后勤相關(guān)業(yè)務(wù)的快速發(fā)展而儲(chǔ)備人才，后續(xù)人才紅利釋放，整體業(yè)務(wù)發(fā)展和經(jīng)營(yíng)效率有望得到提升。
　　盈利預(yù)測(cè)、估值與評(píng)級(jí)：公司非周期性業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，特色增值服務(wù)增長(zhǎng)強(qiáng)勁，重點(diǎn)非住宅業(yè)態(tài)持續(xù)取得突破，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，地產(chǎn)關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)影響持續(xù)降低，風(fēng)險(xiǎn)得到較好控制；同時(shí)投資美元債的減值影響不再拖累業(yè)績(jī)，輕裝上陣，后續(xù)發(fā)展穩(wěn)中向好?？紤]公司業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整，智慧園區(qū)和開發(fā)商增值業(yè)務(wù)收入和利潤(rùn)占比持續(xù)降低，我們調(diào)整公司2023-2025年歸母凈利潤(rùn)預(yù)測(cè)至6.0億元（-4%）/7.2億元（-0.7%）/8.0億元（-1.8%），對(duì)應(yīng)EPS分別為0.69/0.83/0.92元，PE為6/5/5倍，公司基本面向好，當(dāng)前估值具備吸引力，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：外拓不及預(yù)期，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇致利潤(rùn)率下滑，地產(chǎn)關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)持續(xù)影響。