>> 國(guó)盛證券-宏觀點(diǎn)評(píng)：新一輪地產(chǎn)放松，影響幾何？-230901
| 上傳日期： |
2023/9/1 |
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pdf 共4頁(yè) |
來(lái)源： |
國(guó)盛證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
熊園，楊濤，穆仁文 |
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事件：近期新一輪松地產(chǎn)政策密集出臺(tái)，8.30廣深落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”，8.31央行、金融監(jiān)管總局發(fā)文，下調(diào)首套和二套房首付比例、下調(diào)二套住房貸款利率下限、降低存量首套住房貸款利率。
核心結(jié)論：形勢(shì)比人強(qiáng)，穩(wěn)增長(zhǎng)穩(wěn)信心離不開穩(wěn)地產(chǎn)，近期新一輪松地產(chǎn)政策也如期而至，其中：首付比、二套房利率下調(diào)、認(rèn)房不認(rèn)貸的力度略超預(yù)期，最利好核心一二線的首套房銷售，但整體效果有待觀察；存量房貸利率下調(diào)落地，但限制不少，二三線城市調(diào)降空間更大。投資端，權(quán)益順周期風(fēng)格支撐加強(qiáng)，債券利率短期調(diào)整壓力增加。往后看，地產(chǎn)可能還有進(jìn)一步放松，緊盯北上廣深等核心一二線的跟進(jìn)情況，緊盯限購(gòu)限售、調(diào)整普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等配套政策可能的放松。
1、近期新一輪松地產(chǎn)政策密集出臺(tái)，節(jié)奏符合預(yù)期，力度略超預(yù)期。7.24政治局會(huì)議以來(lái)松地產(chǎn)預(yù)期持續(xù)發(fā)酵，我們則是從5月中旬以來(lái)持續(xù)提示“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)離不開穩(wěn)地產(chǎn)，核心一二線有望很快放松”，近期政策密集出臺(tái)可謂“如期而至”，但力度略超預(yù)期，體現(xiàn)在全國(guó)層面統(tǒng)一放松而非漸進(jìn)式，并且刺激范圍擴(kuò)大至二套房，具體看：8月18日全國(guó)層面認(rèn)房不認(rèn)貸、各城市自主選擇，8月30日廣州、深圳率先落實(shí)；8月31日下調(diào)首付比（首套房最低首付款比例為不低于20%、二套房為不低于30%）、下調(diào)二套房利率下限（降至不低于LPR+20BP）、降低存量首套住房貸款利率（調(diào)整后的利率不能低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市的首套住房貸款利率政策下限）。
2、首付比、二套房利率下調(diào)：最利好限購(gòu)城市（核心一二線）的首套房，對(duì)非限購(gòu)城市、二套房的支持力度相對(duì)較小；以史為鑒，地產(chǎn)強(qiáng)反彈需多重利好因素支撐，本輪實(shí)際效果有待觀察。
>從政策力度看，對(duì)比2008、2014-2015年兩輪地產(chǎn)刺激周期，本輪政策對(duì)限購(gòu)城市的首套房支持力度較大，對(duì)非限購(gòu)城市、二套房的支持力度相對(duì)較小。對(duì)比2008、2014-2015兩輪典型的地產(chǎn)刺激周期：首付比方面，2008年首套、二套分別下調(diào)10、20個(gè)百分點(diǎn)，2014-2015年首套公積金貸款、二套商貸分別下調(diào)10、20個(gè)點(diǎn)；而本輪主要是限購(gòu)城市的首套、二套商貸首付比均下調(diào)10個(gè)點(diǎn)（此前非限購(gòu)城市首套、二套房的最低首付比為20%-25%、30%，限購(gòu)城市則多在30%、40%以上，本次統(tǒng)一下調(diào)至20%、30%），二套首付比下調(diào)幅度相對(duì)較小。二套房利率方面，2008年將利率下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，2014-2015年未調(diào)降二套房利率；本輪調(diào)降前，二套房利率下限為不低于LPR+60BP，本次降至不低于LPR+20BP，下調(diào)40個(gè)BP。綜合看，本輪政策對(duì)限購(gòu)城市的首套房支持力度較大（首付比降幅持平2008年，大于2014-2015年），但對(duì)非限購(gòu)城市、二套房的支持力度較小（首付比和利率的下調(diào)幅度?。?br> >從政策效果看，2008、2014-2015年兩輪強(qiáng)反彈、以及今年年初的地產(chǎn)反彈，均有多重利好因素支撐，本輪實(shí)際效果有待觀察。2008、2014-2015年政策出臺(tái)后地產(chǎn)景氣大幅反彈，商品房銷售面積增速?gòu)?008年10月的-28.9%升至2009年11月的99.6%，從2014年9月的-10.3%升至2016年4月的44.1%，除了地產(chǎn)政策本身的放松，更重要的是“四萬(wàn)億”、“棚改”等強(qiáng)刺激政策帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)整體回升；今年一季度地產(chǎn)也曾出現(xiàn)過一輪“脈沖式”反彈，商品房銷售面積增速由去年底的-31.7%升至3月的0.1%，但二季度后又迅速回落，更多的應(yīng)是受到積壓需求釋放的影響。對(duì)比看，傾向于認(rèn)為，本輪放松也會(huì)有助于地產(chǎn)企穩(wěn)，但實(shí)際效果有待觀察。
3、存量房貸利率下調(diào)：二三線調(diào)降空間更大，北上深有限；降低居民債務(wù)壓力，有利于刺激消費(fèi)；由于MLF利率、存款利率也已調(diào)降，疊加提前還貸有望緩解，銀行凈息差沖擊應(yīng)可控。
>由于各地房貸利率下限差異較大，北上深之外的地區(qū)可能更受益。具體操作上，要求“調(diào)整后的利率，不能低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市的首套住房貸款利率政策下限”。當(dāng)前不同地區(qū)首套房貸款利率下限差異較大，北上深等核心一線城市首套房貸款利率仍在LPR上方，因此存量房貸利率下調(diào)的空間有限；而北上深之外的城市首套房貸款利率下限明顯降低，如廈門為L(zhǎng)PR-50BP、較2019年的LPR+30BP大幅下降80BP，這些地區(qū)可能更受益。
>居民端，降低存量房貸利率能緩解居民債務(wù)壓力，有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資。房貸占居民負(fù)債比重較高，截至2023Q2居民個(gè)人住房貸款余額38.6萬(wàn)億、占住戶貸款總額的49.1%，是居民最主要的債務(wù)壓力來(lái)源。根據(jù)測(cè)算，等額本息法下，若貸款利率下調(diào)100BP，30年期的100萬(wàn)元按揭貸款可減少利息支付約21萬(wàn)元左右、對(duì)應(yīng)月供減少600元左右。因此，本次存量房貸利率下調(diào)能一定程度緩解居民付息壓力，對(duì)于擴(kuò)大居民消費(fèi)和投資具有積極作用。
>銀行端，由于MLF利率和存款利率調(diào)降，也能緩解居民提前還貸，實(shí)際對(duì)凈息差沖擊應(yīng)可控。存量房貸利率較高的部分主要集中在2018Q1-2022Q1，再考慮到近期存款利率調(diào)降正同步進(jìn)行、MLF利率也已調(diào)降，預(yù)計(jì)整體對(duì)銀行凈息差沖擊較為有限。此外，央行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局的答記者問表示，本次調(diào)降“可有效減
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