>> 光大證券-2023年9月1日利率債觀察：優(yōu)化住房信貸政策與降低存量房貸利率的政策邏輯-230901
| 上傳日期： |
2023/9/1 |
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| 格式： |
pdf 共7頁 |
來源： |
光大證券 |
| 評級： |
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作者： |
張旭 |
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1、優(yōu)化住房信貸政策與降低存量房貸利率的政策邏輯
昨日（2023年8月31日），中國人民銀行、金融監(jiān)管總局接連發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》兩份文件。這兩份文件均與房地產(chǎn)市場相關(guān)，但是政策的邏輯和對債券市場的影響卻并不太相同。
對于差別化住房信貸政策的調(diào)整優(yōu)化面對的是新發(fā)放的首套和二套住房貸款，其目的是引導(dǎo)個人住房貸款實際首付比例和利率下行，更好滿足剛性和改善性住房需求。在過去近一年內(nèi)亦曾有過類似的政策出臺：2022年9月和12月，人民銀行、銀保監(jiān)會先后發(fā)布了《關(guān)于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于建立新發(fā)放首套住房個人住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整長效機制的通知》。
昨日出臺的《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》的力度明顯強于前述兩個文件。一方面，前述兩個文件僅對貸款利率下限做了調(diào)整，本次政策還對首付比例進行了調(diào)整，即全國最低首付比例下限不再區(qū)分是否為“限購”城市，統(tǒng)一為首套住房不低于20%、二套住房不低于30%。另一方面，前述兩個文件對貸款利率下限的調(diào)整未涉及二套住房，而本次將二套住房政策利率下限調(diào)整為不低于LPR+20bp，更好地滿足了居民的改善性住房需求。
對于存量首套住房貸款利率的降低面對的是存量首套住房貸款，其目的是引導(dǎo)借貸雙方有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負債，壓縮違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間。
在過去較長的一段時間中，個人住房貸款提前還款偏多，此外也存在借款人利用經(jīng)營貸、消費貸違規(guī)置換存量房貸的現(xiàn)象，形成了風(fēng)險隱患。這段時間以來，金融資產(chǎn)的收益率已明顯下行，且居民也有獲得較存量房貸利率更低成本的融資渠道，此外居民存款的快速增長降低了舉借個人房貸的需求。所以，相對較高的存量房貸利率使提前還款幾成必然。此時降低存量房貸利率是減輕提前還貸壓力、減少風(fēng)險隱患的一個好辦法。
2、兩項政策對債券市場的影響
降低存量首套住房貸款利率對于債券市場的影響在短期內(nèi)是中性的，而調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策對債券市場是利空的。當(dāng)前10Y國債收益率已偏低，這體現(xiàn)出市場對于當(dāng)期經(jīng)濟增長的悲觀以及對于未來經(jīng)濟增速進一步下行的預(yù)期。我們需要看到，7月24日召開的中央政治局會議提出要“精準有力實施宏觀調(diào)控，加強逆周期調(diào)節(jié)和政策儲備”，近期有利于經(jīng)濟發(fā)展的政策頻出，例如昨日對于差別化住房信貸政策的優(yōu)化。當(dāng)前“政策底”已形成，債券市場正在邁過“收益率底”，此時博弈經(jīng)濟下行的贏面并不大。在一個季度內(nèi)10Y國債收益率較有可能觸及2.7%。
3、風(fēng)險提示
不理性的預(yù)期引發(fā)市場快速波動。
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