>> 國(guó)融證券-地產(chǎn)政策點(diǎn)評(píng)：地產(chǎn)調(diào)控措施落地，將對(duì)高能級(jí)核心城市形成支撐-230901
| 上傳日期： |
2023/9/4 |
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來(lái)源： |
國(guó)融證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
安青梁 |
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事件
8月31日，央行和金融監(jiān)管局發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》，房地產(chǎn)政策優(yōu)化調(diào)整持續(xù)落地。
簡(jiǎn)評(píng)
此次房貸政策調(diào)整主要集中在幾個(gè)方面：下調(diào)存量首套房貸利率；降低首套及二套房首付比例下限；調(diào)整二套房貸款利率下限。
首套房存量利率下調(diào)將有效減輕居民負(fù)擔(dān)
央行此前表示，下調(diào)存量房貸利率有兩種方式：新發(fā)放貸款置換存量房貸，或者協(xié)商變更合同約定利率水平。兩種方式效果一樣，只是方式上不同。
此次明確表示“新發(fā)放貸款的利率水平由金融機(jī)構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限”。
政策描述包含兩層含義，即時(shí)間及地點(diǎn)的限制。時(shí)間上全國(guó)的首套房貸利率政策下限為：2019年10月至2022年5月為L(zhǎng)PR，2022年5月至今為L(zhǎng)PR-20個(gè)基點(diǎn)。除此之外，部分高能級(jí)核心城市的還不一樣，比如北京目前執(zhí)行的首套房利率下限為L(zhǎng)PR+55BP，上海為L(zhǎng)PR+35BP，廣州則為L(zhǎng)PR。因此，按揭貸款加點(diǎn)下調(diào)幅度與當(dāng)時(shí)發(fā)放時(shí)間及所在城市貸款利率下限密切相關(guān)。舉例來(lái)看，例如，貸款發(fā)放時(shí)當(dāng)?shù)乩氏孪逓?.1%（LPR+10bp），發(fā)放利率為5.9%（LPR+90bp），則存量貸款利率下調(diào)幅度最高為80bp。
整體來(lái)看，存量房貸利率的下調(diào)主要影響的是，購(gòu)買首套住房時(shí)的貸款利率高于當(dāng)時(shí)政策下限，可以下調(diào)至當(dāng)時(shí)的政策利率下限的購(gòu)房者。
超預(yù)期下調(diào)二套房首付比及貸款利率
此外“不再區(qū)分實(shí)施“限購(gòu)”城市和不實(shí)施“限購(gòu)”城市，首套和二套住房貸款最低首付比例下限統(tǒng)一為不低于20%和30%；將二套住房利率全國(guó)政策下限調(diào)整為不低于LPR加20bp，首套住房利率政策下限仍為不低于相應(yīng)期限LPR減20bp”。
此前非限購(gòu)城市首套、二套房的最低首付比為20%-25%、30%，限購(gòu)城市則多在30%、40%以上，本次統(tǒng)一下調(diào)至20%、30%。從去年開(kāi)始除了一線和二線核心限購(gòu)區(qū)之外，全國(guó)基本上已經(jīng)執(zhí)行了首套兩成，二套三成的政策，此項(xiàng)政策將直接利好高能級(jí)城市。同時(shí)二套房利率下限此前為不低于LPR+60BP，本次降至不低于LPR+20BP，下調(diào)40個(gè)BP。對(duì)二套房將會(huì)有利好影響，尤其是對(duì)此前限購(gòu)力度比較大，同時(shí)房?jī)r(jià)又較堅(jiān)挺的熱點(diǎn)城市。
不過(guò)需要注意的是，此次政策的調(diào)控只是調(diào)低了下限，地方政府的主導(dǎo)權(quán)未改變，政策的具體落實(shí)措施仍需“因城施策”。
對(duì)居民、銀行及地產(chǎn)行業(yè)影響
居民端看，將有效降低居民債務(wù)負(fù)擔(dān)，有利于促消費(fèi)。
房貸占居民負(fù)債比重較高，截至2023Q2居民個(gè)人住房貸款余額38.6萬(wàn)億，占住戶貸款總額的49.1%，是居民最主要的債務(wù)壓力來(lái)源，降低存量房貸利率可節(jié)約居民利息負(fù)擔(dān)。根據(jù)央行數(shù)據(jù)，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率調(diào)整后，居民的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)會(huì)有明顯下降，平均降幅大約為0.8個(gè)百分點(diǎn)。以100萬(wàn)元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設(shè)房貸利率降至4.3%，可節(jié)約借款人利息支出每年超5000元。
銀行端來(lái)看，此次存量利率調(diào)整對(duì)銀行凈息差可控。
此前MLF下調(diào)10BP，但5年前LPR并未跟調(diào)，可能的原因就是為了呵護(hù)銀行息差，為降低存量房貸利率做準(zhǔn)備。同時(shí)也可以看到新一輪存款利率下調(diào)潮或已開(kāi)始，目前已有11家銀行在官網(wǎng)更新了人民幣存款參考利率表，將中、長(zhǎng)期定期存款掛牌利率進(jìn)行下調(diào)。此外，央行、金融監(jiān)管局明確表示本次調(diào)降“可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對(duì)銀行利息收入的影響，同時(shí)還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸置換存量住房貸款的空間，減少風(fēng)險(xiǎn)隱患”。
地產(chǎn)行業(yè)方面，將對(duì)高能級(jí)核心城市銷售有所提振
本次地產(chǎn)政策優(yōu)化，短期來(lái)看，將對(duì)地產(chǎn)銷售有一定提振，地產(chǎn)強(qiáng)反彈需多重利好因素支撐，實(shí)際效果有待觀察。不過(guò)最受益的應(yīng)是高能級(jí)核心城市，購(gòu)房需求仍有潛在的增長(zhǎng)空間，或會(huì)對(duì)三四線城市出現(xiàn)虹吸效應(yīng)。同時(shí)最低首付比例和二套房貸款利率的下調(diào)，以及“認(rèn)房不認(rèn)貸”的推進(jìn)，降低了剛性、改善性需求的購(gòu)房門檻，有購(gòu)買二套住房意愿的群體受益更加明顯。往后看，地產(chǎn)可能還有進(jìn)一步放松，緊盯北上廣深等高能級(jí)核心城市的跟進(jìn)情況。同時(shí)我們也應(yīng)注意到，政策落地到起效，仍將有一段時(shí)滯，可將30大中城市及高能級(jí)城市二手房成交量作為政策效果的觀測(cè)工具。
風(fēng)險(xiǎn)因素
地產(chǎn)政策效果不及預(yù)期，外部環(huán)境變化超預(yù)期。
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