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事件：公司發(fā)布2023年中報(bào)。23年上半年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入20.8億元，同比減少38.0%，歸母凈利潤(rùn)5.5億元，同比減少6.1%。
　　點(diǎn)評(píng)：銷(xiāo)售結(jié)算節(jié)奏波動(dòng)，租賃收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，銷(xiāo)售有待提升，財(cái)務(wù)保持穩(wěn)健。
　　銷(xiāo)售結(jié)算節(jié)奏波動(dòng)，租賃收入穩(wěn)步增長(zhǎng)：23年H1，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入20.8億元，其中房屋銷(xiāo)售收入同比減少73.3%至5.2億元，因公司銷(xiāo)售規(guī)模較小，銷(xiāo)售收入容易受項(xiàng)目結(jié)算周期影響而產(chǎn)生波動(dòng)；房屋租賃收入14.5億元，同比穩(wěn)步增長(zhǎng)12.5%，在總營(yíng)收中占比69.7%，20-22年租賃收入平均占比為39%，是公司長(zhǎng)期業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健增長(zhǎng)的重要壓艙石；綜合毛利率為67.3%，同比提升10.4pct，其中房屋銷(xiāo)售和房屋租賃的毛利率分別為54.9%、74.9%，較22年末分別提升13.5pct、2.3pct，經(jīng)營(yíng)效益較好；歸母凈利率為26.3%，較22年末提升9.5pct，主要因上半年權(quán)益工具投資貢獻(xiàn)正收益、政府補(bǔ)助增加等影響。
　　銷(xiāo)售有待提升，施工進(jìn)度良好：23年H1，公司新簽銷(xiāo)售額9.0億元，同比-5.2%，增速有待提升，銷(xiāo)售均價(jià)2.3萬(wàn)元/平米，同比增長(zhǎng)28.8%，核心物業(yè)銷(xiāo)售有望提升未來(lái)毛利率；新開(kāi)工面積2.2萬(wàn)平米，竣工面積48.2萬(wàn)平米，施工進(jìn)度保持良好，全年結(jié)算進(jìn)度有保障。
　　戰(zhàn)略發(fā)展空間充足，積極拓展上海域外布局：截至23年上半年末，公司待開(kāi)發(fā)土儲(chǔ)39.8萬(wàn)平米，總在建面積516.1萬(wàn)平米，公司在上?！拔鍌€(gè)新城”及城市未來(lái)發(fā)展重點(diǎn)板塊持續(xù)深耕，戰(zhàn)略空間資源充足，同時(shí)，公司積極拓展上海域外園區(qū)布局，23年上半年在常熟落地常熟綠洲芯城等，逐步擴(kuò)大發(fā)展空間。
　　園區(qū)經(jīng)濟(jì)活力強(qiáng)，創(chuàng)造穩(wěn)定營(yíng)收環(huán)境：23年H1，公司下屬園區(qū)企業(yè)營(yíng)收規(guī)模超6835億元，同比增長(zhǎng)56.7%，園區(qū)企業(yè)納稅總額超206億元，同比增長(zhǎng)73%，園區(qū)經(jīng)濟(jì)活力復(fù)蘇明顯，有利于公司穩(wěn)定出租率，提升服務(wù)收入，落地產(chǎn)業(yè)投資。
　　財(cái)務(wù)穩(wěn)健，資產(chǎn)負(fù)債表小幅擴(kuò)張：截至2023年上半年末，公司資產(chǎn)負(fù)債率為61.98%，同比提升5.64pct；貨幣資金74.6億元，同比增長(zhǎng)32.2%；長(zhǎng)短期債務(wù)（不含超短融）合計(jì)約增長(zhǎng)34.2%；經(jīng)營(yíng)與籌資現(xiàn)金流擴(kuò)張明顯，經(jīng)營(yíng)積極。
　　盈利預(yù)測(cè)、估值與評(píng)級(jí)：考慮公司銷(xiāo)售業(yè)務(wù)增速下滑等因素，我們下調(diào)公司23-25年EPS預(yù)測(cè)分別為0.70元（下調(diào)9.3%）、0.81元（下調(diào)21.1%）、0.94元（下調(diào)27.0%），當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)23-25年P(guān)E為16.8、14.4、12.4倍，公司在上海產(chǎn)業(yè)園業(yè)內(nèi)具有品牌與規(guī)模優(yōu)勢(shì)，背靠臨港集團(tuán)資源豐富，作為臨港新片區(qū)的開(kāi)發(fā)主力軍，業(yè)務(wù)發(fā)展穩(wěn)健，維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：項(xiàng)目銷(xiāo)售、施工不及預(yù)期，園區(qū)出租率不及預(yù)期，產(chǎn)業(yè)投資虧損等。