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認(rèn)房不認(rèn)貸已經(jīng)被納入了“一城一策”的工具箱，我們相信從低線到高線城市，相關(guān)政策有望循序漸進(jìn)進(jìn)入兌現(xiàn)階段。除此之外，政策工具箱內(nèi)工具也依然充足。我們有理由相信，防風(fēng)險(xiǎn)的政策有望在四季度集中發(fā)力，房地產(chǎn)市場(chǎng)則有可能在年末結(jié)束房?jī)r(jià)持續(xù)下行，銷售不斷滑落的局面。此外，企業(yè)還可能在四季度迎接城中村改造帶來(lái)的新業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。
　　▍事項(xiàng)：8月25日，住建部、中國(guó)人民銀行，金融監(jiān)管總局三部委發(fā)布優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知，居民家庭申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策，此項(xiàng)政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱。財(cái)政部、稅務(wù)總局、住建部三部委發(fā)布延續(xù)實(shí)施支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策，2024、2025年出售自有住房并在1年內(nèi)重新購(gòu)房納稅人，對(duì)其出售住房已繳納個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。同日，嘉興發(fā)布21條促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的措施，其中提到支持居民家庭的剛性和改善性合理住房需求，取消行政限制性措施（即取消限購(gòu)限售）。
　　▍ “認(rèn)房不認(rèn)貸”漸行漸近，高線城市對(duì)政策相對(duì)敏感。一線城市目前均將有按揭記錄的購(gòu)房者視為二套，且二套首付比例遠(yuǎn)高于首套（以北京為例，首套首付比例為35%/40%，二套為60%/80%）。和其他城市一樣，一線城市基本面也較為低迷，2023年7月北京、深圳房屋交易量（新房二手房加總）分別為2009年以來(lái)月平均水平的75%及52%。但是，我們也認(rèn)為一線城市出臺(tái)認(rèn)房不認(rèn)貸會(huì)較之二三線城市更加謹(jǐn)慎。較之低線城市普遍在三季度已經(jīng)或即將兌現(xiàn)認(rèn)房不認(rèn)貸，一線核心城市迄今尚未研究擬定方案，具體落實(shí)可能待四季度后。當(dāng)然，一線城市住房空置率低、供需結(jié)構(gòu)良好，換房需求長(zhǎng)期被抑制，對(duì)政策更加敏感。
　　▍政策工具箱內(nèi)儲(chǔ)備豐富，防風(fēng)險(xiǎn)政策發(fā)力可期。7月24日政治局會(huì)議以來(lái)，各城市各部門持續(xù)表態(tài)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。我們認(rèn)為，政策工具箱中工具十分豐富，至少包括：1）存量房貸利率政策調(diào)整；2）京滬等重點(diǎn)城市調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步促進(jìn)改善型需求釋放；3）限購(gòu)措施調(diào)整、增加公積金貸款額度、補(bǔ)貼特定購(gòu)房群體（如人才、多孩家庭等）；4）超大特大城市城中村改造持續(xù)推進(jìn)。我們判斷在房?jī)r(jià)下行風(fēng)險(xiǎn)集聚背景下，四季度將是政策集中出臺(tái)的重要窗口。
　　▍政策有能力逆轉(zhuǎn)基本面負(fù)循環(huán)，年末樓市有望走穩(wěn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)在負(fù)循環(huán)中，即房?jī)r(jià)下跌正助長(zhǎng)資產(chǎn)價(jià)格走弱的預(yù)期，而存量房拋售意愿也在高位。2023年1-7月商品房銷售額為過(guò)去6年最差水平，銷售面積為過(guò)去8年最差水平，且7月單月銷售面積為13年來(lái)同期最差水平。許多房企信用更在負(fù)循環(huán)中，即借新還舊困難迫使企業(yè)加速出清資產(chǎn)，而減少拿地控制開工和出清資產(chǎn)，進(jìn)一步損害了企業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量，從而反過(guò)來(lái)進(jìn)一步加重借新還舊的困難。我們預(yù)計(jì)，到2023年四季度，工具箱內(nèi)充裕的政策儲(chǔ)備，有望發(fā)力鼓勵(lì)市場(chǎng)需求，房?jī)r(jià)和銷量有望走出低谷，市場(chǎng)的負(fù)循環(huán)有望結(jié)束。
　　▍風(fēng)險(xiǎn)因素：認(rèn)房不認(rèn)貸的政策只是納入了“一城一策”工具箱，目前僅在部分低線城市落地，政策效果相對(duì)有限。核心城市并未執(zhí)行認(rèn)房不認(rèn)貸，房地產(chǎn)市場(chǎng)先行指標(biāo)走穩(wěn)主要是政策宣誓帶來(lái)的短期影響所致。認(rèn)房不認(rèn)貸政策不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。城中村改造政策有待明朗的風(fēng)險(xiǎn)。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)。
　　▍政策兌現(xiàn)漸行漸近，市場(chǎng)復(fù)蘇年底可期。我們有理由相信，防風(fēng)險(xiǎn)的政策有望在四季度集中發(fā)力，房地產(chǎn)市場(chǎng)則有可能在年末結(jié)束房?jī)r(jià)持續(xù)下行，銷售不斷滑落的局面。此外，企業(yè)還可能在四季度迎接城中村改造帶來(lái)的新業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。我們看好具備持續(xù)融資能力，不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理能力和規(guī)?；罡麅?yōu)勢(shì)的企業(yè)，重點(diǎn)推薦華潤(rùn)置地、天健集團(tuán)、華發(fā)股份、上海臨港、濱江集團(tuán)、越秀地產(chǎn)等開發(fā)企業(yè)；重點(diǎn)推薦萬(wàn)物云、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、中海物業(yè)、越秀服務(wù)、濱江服務(wù)等低估值物業(yè)服務(wù)公司。