>> 民生證券-宏觀專題研究：哪些地區(qū)還缺房子？-230906
| 上傳日期： |
2023/9/7 |
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| 格式： |
pdf 共21頁(yè) |
來(lái)源： |
民生證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
周君芝 |
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一線城市相繼執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，市場(chǎng)開始高度關(guān)注未來(lái)地產(chǎn)走勢(shì)。一線城市能否迎來(lái)地產(chǎn)趨勢(shì)轉(zhuǎn)變，并一如往前，帶動(dòng)低能級(jí)城市銷售活躍度回升？這是當(dāng)前資本市場(chǎng)最關(guān)切的問(wèn)題，也是充滿分歧的爭(zhēng)議話題。
我們?cè)鴾y(cè)算，2021年中國(guó)城鎮(zhèn)居民達(dá)到戶均1套房，即總量住宅恰好供需平衡。當(dāng)前地產(chǎn)需求端政策逐步放松，是順應(yīng)中國(guó)地產(chǎn)供需格局變化之后的靈活調(diào)試。這也意味著本輪地產(chǎn)需求政策調(diào)整之后，地產(chǎn)將呈現(xiàn)出本應(yīng)有的行業(yè)趨勢(shì)——大分化。
未來(lái)哪些地區(qū)需求將被激活，地產(chǎn)銷售量?jī)r(jià)活躍度回溫？本質(zhì)上這是在問(wèn)一個(gè)樸素的問(wèn)題：總量住宅供需平衡背后，仍有結(jié)構(gòu)性供需錯(cuò)配，哪些地區(qū)還缺房子？
當(dāng)前部分省市住宅仍短缺，部分省市住宅供需恰好平衡，還有省市住宅供大于求。
濾去住宅套戶比反直覺的省份，我們聚焦20個(gè)省市，觀察它們的存量住房供需情況。
測(cè)算發(fā)現(xiàn)，戶均住宅數(shù)量（亦為套戶比，即住房總套數(shù)除以居民家庭戶數(shù)量）最多的省份，與最少的省份，兩者差距可超過(guò)2倍。即中西部省份（戶均住宅數(shù)量高，例如重慶）顯著高于東部沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)（戶均住宅數(shù)量少，例如北京）。
五大省市存量住房供不應(yīng)求（套戶比<1）。上海、北京、廣東、浙江和天津，套戶比小于1且常住人口多于戶籍人口，說(shuō)明現(xiàn)有存量住房不能滿足人口流入帶來(lái)的旺盛需求。
九大省份存量住房供需相對(duì)匹配（1<套戶比<1.1）。遼寧、山東、江蘇和湖北省，人口有流入也有流出，但省內(nèi)總量住宅供給偏平穩(wěn)，能夠匹配當(dāng)?shù)刈≌枨蟆?br> 六大省市存量住房供大于求（套戶比>1.2）。貴州、安徽、湖南、重慶、河南和廣西，套戶比均大于1.2，常住人口小于戶籍人口，說(shuō)明人口流出趨勢(shì)下當(dāng)?shù)刈≌┙o過(guò)剩。
具體到城市的套戶比測(cè)算，甚至包含部分縣級(jí)市數(shù)據(jù)，可詳見本文附錄。
存量住宅越是相對(duì)短缺，這些地區(qū)的老舊住宅占比也高，新建高品質(zhì)住宅越緊俏。
部分省份2000年以前建造住宅（老舊住宅）比例超過(guò)三分之一。上海老舊住宅占比近5成，北京和天津占比近4成。中西部地區(qū)住宅房齡普遍在20年以下，即老舊住宅占比普遍低于30%。貴州、重慶等地，老舊住宅占比甚至低至20%。
東部沿海地區(qū)的城鎮(zhèn)住宅戶型普遍偏小，一居室占比超三成。中西部等房?jī)r(jià)相對(duì)較低的省份，三四居室比例較高。而對(duì)上海、北京等東部發(fā)達(dá)地區(qū)，改善型住宅（三四居室房型）占比約2成，顯著低于全國(guó)均值。越是總量住宅供給偏薄地區(qū)，房?jī)r(jià)相對(duì)偏高，然而高品質(zhì)、改善型以及新房供給反而更有限。即，經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度較高地區(qū)、人口凈流入較多、能級(jí)較高城市，相對(duì)“缺”房子，尤其缺高品質(zhì)住宅。
存量住房供需錯(cuò)配之下，未來(lái)地產(chǎn)需求或?qū)⒃谀膬横尫牛?br> 經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度較高地區(qū)，存量住宅供給偏薄，恰好新房庫(kù)存偏少（詳見《地產(chǎn)大分化時(shí)代已來(lái)》），常住人口流入較多，人均收入和儲(chǔ)蓄程度偏高。人口、經(jīng)濟(jì)、庫(kù)存、供給，這幾重因素疊加，未來(lái)十年，或?qū)⑹堑禺a(chǎn)行業(yè)迎來(lái)大分化的十年。
正因?yàn)榘盐瘴磥?lái)大分化趨勢(shì)，故而我們認(rèn)為，近期地產(chǎn)需求政策調(diào)松之后，人口流入的高能級(jí)城市，地產(chǎn)修復(fù)動(dòng)能更足。尤其是這些地區(qū)大面積、高品質(zhì)的核心地段住宅，量?jī)r(jià)修復(fù)或更明顯。也正因此類住宅稀缺，我們認(rèn)為未來(lái)此類住宅供給或?qū)⒓涌焱七M(jìn)。
然而本輪高能級(jí)地產(chǎn)修復(fù)能否傳到至低能級(jí)城市，或許不能再?gòu)?fù)刻歷史。這也是我們?cè)u(píng)估未來(lái)地產(chǎn)走勢(shì)所需注意的，地產(chǎn)大趨勢(shì)已然轉(zhuǎn)變，過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)規(guī)律或不再適用未來(lái)。
風(fēng)險(xiǎn)提示：人口普查對(duì)住宅統(tǒng)計(jì)存在偏差；結(jié)果測(cè)算存在偏差；地產(chǎn)政策調(diào)控超預(yù)期
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