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事件：公司近期發(fā)布2023年中期業(yè)績(jī)公告，實(shí)現(xiàn)營(yíng)收67.9億元，同比+28.7%，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)14.0億元，同比+36.5%，實(shí)現(xiàn)核心凈利潤(rùn)14.2億元，同比+36.7%。
　　中期業(yè)績(jī)略超預(yù)期，兌現(xiàn)高質(zhì)量成長(zhǎng)。分板塊看，公司物管、商管營(yíng)收分別同比+33.7%/+20.1%。業(yè)績(jī)?cè)鏊俑哂跔I(yíng)收增速，主要源于：①商管經(jīng)營(yíng)杠桿效應(yīng)加強(qiáng)，毛利率同比提升8.2pct至58.5%，帶動(dòng)公司綜合毛利率較去年同期提升1.5pct至33.2%；②“降本提質(zhì)增效”成效顯著，兩費(fèi)費(fèi)率下降1.1pct至8.0%。公司中期股息每股0.223元，同比大幅增長(zhǎng)75.6%，持續(xù)提升股東回報(bào)。
　　商管：精運(yùn)營(yíng)強(qiáng)化頭部效應(yīng)，內(nèi)生外拓持續(xù)兌現(xiàn)高質(zhì)量成長(zhǎng)。上半年公司搶占消費(fèi)復(fù)蘇機(jī)遇，在營(yíng)購(gòu)物中心零售額/租金收入/NOI同比高增41.0%/52.1%/79.3%，同店增長(zhǎng)27.3%/39.7%/61.3%，NOIMargin同比提高3.9pct至67.2%；還原減租后，租金收入/NOI同比增長(zhǎng)25.7%/28.5%，NOIMargin同比提高1.7pct；零售額排名當(dāng)?shù)豑OP3項(xiàng)目數(shù)量占比進(jìn)一步提升至84.1%，整體經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)大幅跑贏同行。期內(nèi)公司新開業(yè)3座購(gòu)物中心，其中首座第三方包租重奢項(xiàng)目蘭州萬(wàn)象城經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)優(yōu)于預(yù)期；期末公司在營(yíng)購(gòu)物中心88座，GFA達(dá)952萬(wàn)方，下半年公司計(jì)劃新開10座購(gòu)物中心。外拓方面，公司上半年簽約7個(gè)第三方項(xiàng)目均為一二線城市TOD項(xiàng)目，此外鎖定西安機(jī)場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目，優(yōu)化管理資產(chǎn)組合的同時(shí)進(jìn)一步擴(kuò)充新賽道。
　　物管：規(guī)模增長(zhǎng)與盈利能力并重，加速轉(zhuǎn)型城市空間運(yùn)營(yíng)服務(wù)商。公司上半年新增第三方合約面積2825萬(wàn)方，其中城市公共空間占比高達(dá)84.1%；期末公司物管總合約/在管面積達(dá)3.8/3.2億方，在管面積中城市公共空間占比達(dá)到26.2%，持續(xù)打造多業(yè)態(tài)服務(wù)能力，同時(shí)咨詢、招商、運(yùn)營(yíng)、保賽等增值服務(wù)收入實(shí)現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)，持續(xù)強(qiáng)化城市服務(wù)領(lǐng)域核心競(jìng)爭(zhēng)力。得益于精益管理及收并購(gòu)項(xiàng)目順利融合，基礎(chǔ)服務(wù)毛利率同比提升0.5pct至15.6%，規(guī)模增長(zhǎng)與盈利能力取得良好平衡。
　　盈利預(yù)測(cè)與投資建議
　　維持“買入”評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)53.54港元。根據(jù)公司公告，我們下調(diào)物管及購(gòu)物中心商管營(yíng)收增速，上調(diào)商管毛利率，同時(shí)下調(diào)管理費(fèi)率，調(diào)整公司23-24年EPS預(yù)測(cè)為1.24/1.55元（原預(yù)測(cè)值為1.26/1.62元），引入25年EPS預(yù)測(cè)值為1.93元。采取DCF估值法，目標(biāo)價(jià)53.54港元（1港元=0.921人民幣）。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：母公司交付不及預(yù)期。外拓低于預(yù)期。收并購(gòu)整合風(fēng)險(xiǎn)。