>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)2023年半年報(bào)綜述：行業(yè)業(yè)績?nèi)猿袎?，?jīng)營性現(xiàn)金流改善；房企調(diào)整與分化并行，銷售投資融資均縮量-230912
| 上傳日期： |
2023/9/12 |
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| 2628KB |
| 格式： |
pdf 共40頁 |
來源： |
中銀證券 |
| 評級： |
強(qiáng)于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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核心觀點(diǎn)
經(jīng)營情況分析：銷售投資融資均持續(xù)縮量，追求更穩(wěn)健的發(fā)展，調(diào)整與分化并行。
1）銷售：1-8月百強(qiáng)房企銷售金額同比-10%，從月度走勢來看，Q2以來銷售增速持續(xù)下滑，8月降至最低點(diǎn)（-39.4%）。頭部房企銷售分化顯著，央國企表現(xiàn)相對優(yōu)異。累計(jì)銷售額增長較多的：越秀（+60%）、華發(fā)（+39%）、建發(fā)（31%）、招蛇（+24%）、華潤（+22%）、濱江（+22%）、中海（17%），均為央企和區(qū)域型房企。1-8月銷售目標(biāo)完成率的均值在66%，高于22年同期水平（49%）。23年以來行業(yè)CR20的集中度有所回升，但CR20后房企的市占率仍在下滑。隨著行業(yè)逐步出清，頭部房企格局逐步穩(wěn)定，集中度企穩(wěn)；而中小型房企當(dāng)前仍面臨較大出清壓力。行業(yè)競爭格局持續(xù)優(yōu)化，民企持續(xù)出清。1-8月民企銷售占比再度下降至48%。
2）拿地：1-8月百強(qiáng)房企拿地金額9619億元，同比-13%，拿地強(qiáng)度22.8%，較22年全年提升0.2pct；拿地集中度（拿地金額/全國土地成交總價(jià)）為47.4%，同比+4.7pct，我們認(rèn)為，主要是因?yàn)榉科筮^去兩年普遍拿地較少，存在補(bǔ)庫存的意愿。今年以來地方國企托底的情況減少，地方國企拿地金額占比降至29%，央企占比降至34%，民企占比提升至36%。不過我們認(rèn)為，短期拿地主體仍會以央國企為主，占比仍超六成，且投資愈發(fā)集中，深耕房企增儲訴求明確；民企雖拿地市占率回升，但以城市深耕型民企為主。拿地金額靠前的有：華潤（745億元，同比-2%，拿地強(qiáng)度36%）、保利（668億元，-18%，22%）、萬科（616億元，+15%，25%）、建發(fā)（578億元，+24%，49%）、綠城（572億元，+31%，49%）。
3）融資：1-8月行業(yè)國內(nèi)外債券、信托、ABS發(fā)行規(guī)模5332億元，同比-15%，從絕對值來看，融資規(guī)模仍處于歷史較低水平；平均發(fā)行利率3.74%，同比-0.36pct。主流房企中，招蛇、華潤、首開、金融街、萬科國內(nèi)外債券發(fā)行規(guī)模較大，均超100億元。1-8月已到期償還國內(nèi)外債券6863億元，占全年到期總量的72%，9-12月還有2607億元待償還。根據(jù)我們對主流房企債務(wù)到期壓力測試，央國企債務(wù)到期壓力明顯小于民企和混合所有制房企。碧桂園、金地、融創(chuàng)、保利、中海23年8月-24年年末債務(wù)到期規(guī)模超200億元。
行業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)分析：上半年業(yè)績、利潤率、現(xiàn)金短期均承壓；銷管費(fèi)率與經(jīng)營性現(xiàn)金流明顯改善。
1）上半年行業(yè)營收1.1萬億元，同比+4.3%，恢復(fù)正增長；歸母凈利潤348億元，雖扭虧為盈，但同比仍有8.3%的下滑。我們認(rèn)為業(yè)績普遍下滑的主要原因有：1）低利潤的地塊持續(xù)進(jìn)入結(jié)算期；2）資產(chǎn)和信用減值計(jì)提規(guī)模同比增加10億元。3）外匯波動造成匯兌損失，財(cái)務(wù)費(fèi)用上升。4）非并表合作項(xiàng)目收益減少，投資收益同比-28%。
2）盈利能力：利潤率顯著承壓，后續(xù)有回升空間。上半年行業(yè)毛利率18%，同比-1.8pct。業(yè)績承壓的情況下，凈利率、歸母凈利潤率為4.7%、3.2%，同比下降0.9、0.4pct。我們認(rèn)為22年以來土地端確有出現(xiàn)利潤率改善，后續(xù)行業(yè)結(jié)算端的盈利能力有望觸底回升。受利潤率下滑的影響，行業(yè)年化后的ROE為4.2%，同比0.2pct。此外，行業(yè)銷管費(fèi)用率明顯改善0.8pct，房企注重管理紅利和費(fèi)用管控。合作項(xiàng)目減少致使少數(shù)股東損益占比下降，增強(qiáng)了母公司的盈利能力。行業(yè)少數(shù)股東損益157億元，同比-22%，少數(shù)股東損益/凈利潤同比-3.6pct至31%。
3）償債能力：6月末行業(yè)有息負(fù)債3.2萬億元，同比-2%，規(guī)?？刂频卯?dāng)。其中短債占比同比-2pct至28%。剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為70.3%，同比-0.2pct；凈負(fù)債率78.1%，同比+3.2pct；現(xiàn)金短債比1.15X，同比基本持平。
4）現(xiàn)金流：6月末行業(yè)貨幣資金1.0萬億元，同比-8%，再度出現(xiàn)負(fù)增長，主要是由于融資不到位，房企資金普遍承壓。上半年行業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流入1312億元，同比+156%；其中因銷售修復(fù)，銷售商品、提供勞務(wù)取得的現(xiàn)金（銷售回款為主）為1.1萬億元，同比+3%；購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金（土地投資+施工建安投資）7081億元，同比-9%?；I資性現(xiàn)金流上半年凈流出1339億元，較22年同期凈流出擴(kuò)大。（取得借款收到的現(xiàn)金+發(fā)行債券收到的現(xiàn)金）/償還債務(wù)支付的現(xiàn)金為98%，同比-5pct，小于100%，行業(yè)整體借新還舊能力仍然承壓。
TOP20房企財(cái)務(wù)指標(biāo)分析：央國企、區(qū)域深耕型優(yōu)質(zhì)房企在成長性、盈利能力、費(fèi)用管控能力、財(cái)務(wù)健康程度均較高、現(xiàn)金流管理能力等方面均具備更大優(yōu)勢。
1）成長性：23H1 TOP20房企營收1.4萬億元，同比+4%；剔除虧損較大的碧桂園和融創(chuàng)，其余房企歸母凈利潤767億元，同比-5%。二梯隊(duì)房企（銷售規(guī)模1000-2000億元）注重規(guī)模增長，營收同比+14%。頭部房企業(yè)績降幅相對最小，2000億元以上規(guī)模房企同比僅下降2%。地方國企營收和歸母凈利潤增速為20%、23%，增幅均超兩成；央企營收業(yè)績同比基本持平；民企優(yōu)先“保交付”，營收仍能保持16%的增長，但業(yè)績虧損515億元。區(qū)域深耕型房企營收、歸母凈利潤增速分別高達(dá)15%、28%，均雙位數(shù)正增長，好于全國化布局房企。具體而言，營收增長最快的是濱江（150%
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