>> 方正證券-房地產(chǎn)行業(yè)專題報(bào)告，十二城地產(chǎn)政策優(yōu)化調(diào)研反饋：樓市活躍度提升，市場分化明顯-230914
| 上傳日期： |
2023/9/14 |
大?。?/td>
| 463KB |
| 格式： |
pdf 共17頁 |
來源： |
方正證券 |
| 評級： |
推薦 |
作者： |
張偉,陳炯陽,劉清海 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告，僅限高級會(huì)員查看 |
|
|
十二城總結(jié)：樓市活躍度提升，市場分化明顯。我們前往全國12座城市，從中介、樓盤、購房者及銀行等角度，深入調(diào)研地產(chǎn)新政的影響。調(diào)研反饋，新政后核心城市樓市熱度明顯提升，各城市表現(xiàn)分化顯著，房價(jià)基本企穩(wěn)且未來預(yù)期相對理性。
上海：活躍度提升但分化強(qiáng)烈，期待政策持續(xù)加碼。新政后，上海樓市活躍度明顯提升，房價(jià)基本實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)。此外，上海樓市結(jié)構(gòu)分化仍然強(qiáng)烈，二手房掛牌量顯著上升，未來持續(xù)回暖仍需更大力度的政策加碼，打通購房置換鏈條，從而帶動(dòng)樓市持續(xù)回暖。
廣州：剛改盤表現(xiàn)更好。廣州在政策優(yōu)化后，9月首周樓市出現(xiàn)明顯回暖。其中剛需房成交量回升幅度更大，核心區(qū)域成交回升幅度好于遠(yuǎn)郊。廣州樓市仍處于降價(jià)、沖量去庫存階段，新房維持價(jià)格優(yōu)惠，二手房價(jià)格平穩(wěn)或小幅下降。購房者對房價(jià)預(yù)期平穩(wěn)，共識是樓市和房價(jià)基本企穩(wěn)。居民加杠桿需求還不強(qiáng)，剛需購房者傾向于提高首付比例。中介和樓盤銷售預(yù)計(jì)政策效果在季度層面或能維持，期待有更多優(yōu)化措施出臺。
深圳：短期效果顯著，分化是主旋律。政策優(yōu)化落地后，深圳核心區(qū)域樓市明顯反彈，而遠(yuǎn)郊區(qū)改善不明顯。新房改善程度明顯好于二手房。深圳二手房掛牌量增加，但是需求不足、成交量少。新房入市增加也導(dǎo)致急售二手房價(jià)格下調(diào)。購房者認(rèn)為在政策呵護(hù)下，房價(jià)已基本企穩(wěn)。由于核心區(qū)域新房和二手房存在倒掛，一些在核心區(qū)域的購房者對房價(jià)存在小幅上漲預(yù)期。中介和樓盤銷售認(rèn)為政策效果短期能持續(xù)；優(yōu)化政策能否持續(xù)出臺以及二手房成交熱度能否回溫，是后續(xù)樓市能否持續(xù)改善的重要因素。
北京：新房市場火熱、交易放量，二手房區(qū)域分化，期待后續(xù)政策利好持續(xù)釋放。新房市場中較為優(yōu)質(zhì)的改善型樓盤出現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況，二手房掛牌量增長，優(yōu)質(zhì)地區(qū)二手房成交量、咨詢量創(chuàng)歷史新高，但需求相對飽和區(qū)域的咨詢/帶看/掛牌/成交量無明顯漲幅。當(dāng)前北京僅落地認(rèn)房不認(rèn)貸，調(diào)研反饋預(yù)計(jì)本輪行情持續(xù)到年底，期待后續(xù)政策利好持續(xù)釋放。
合肥：二手房成交量增加，新房邊際變化不大。地產(chǎn)優(yōu)化政策已實(shí)現(xiàn)傳導(dǎo)，二手房掛牌量維持高位，成交量邊際改善明顯，但區(qū)域分化嚴(yán)重，價(jià)格暫未反應(yīng)；新房以改善型為主，成交量暫無變化，中長期存在看漲預(yù)期。購房者/消費(fèi)者對收入增長預(yù)期不強(qiáng)，表示消費(fèi)承壓，但實(shí)際日常消費(fèi)習(xí)慣改變不大，對房價(jià)預(yù)期不高，房產(chǎn)逐漸回歸居住屬性。
廈門：政策連續(xù)微調(diào)下的平穩(wěn)改善。廈門政策出臺整體具有微調(diào)的特征，因此近期自上而下的政策實(shí)際對廈門的影響并非脈沖式的改善，而是呈現(xiàn)小幅改善的特征。調(diào)研對象普遍認(rèn)為廈門房價(jià)將維持穩(wěn)定或小幅上漲，并對未來經(jīng)濟(jì)具有信心。
西安：“認(rèn)房不認(rèn)貸”全面落實(shí)，低價(jià)二手房率先起量。經(jīng)過對西安市區(qū)及郊區(qū)4個(gè)樓盤、4個(gè)中介、5家銀行以及多個(gè)購房者的深入調(diào)研，主要得出結(jié)論：一是銀行已基本落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，首套、二套首付比例均下調(diào)；二是低價(jià)的二手房市場掛牌量、成交量率先上漲，但價(jià)格略有下降；三是改善型樓盤咨詢量、成交量略有上升，新盤價(jià)格保持穩(wěn)定；四是購房者的購房目的多為自住，認(rèn)為經(jīng)濟(jì)恢復(fù)需要時(shí)間。
成都：新政利好改善型新房，二手房各板塊分化。今年上半年成都房價(jià)基本都有下滑，未來一段時(shí)間預(yù)計(jì)企穩(wěn)，新房關(guān)注度遠(yuǎn)高于二手房，個(gè)別區(qū)域的改善型新房有上漲空間，購房者對中長期經(jīng)濟(jì)普遍樂觀。目前購房咨詢量有上漲，銷量和房價(jià)還未見因政策影響的明顯改善。
青島：政策邊際效用減弱，靜待一線城市回暖帶動(dòng)。政策作用：政策整體作用不明顯，降首付比例效果好于降利率；銷售表現(xiàn)：新房、二手房均量價(jià)齊跌，新房銷售表現(xiàn)好于二手房；購房者：調(diào)研對象為確有購房需求人群，基本不存在投資客戶，不少客戶處于觀望狀態(tài)。長期趨勢：整體來看，市場或已基本企穩(wěn)，未來價(jià)格預(yù)計(jì)將為10%以內(nèi)窄幅震蕩態(tài)勢；結(jié)構(gòu)上來看，預(yù)計(jì)少于20%樓盤價(jià)格穩(wěn)中有升，大部分或?yàn)槌掷m(xù)下跌態(tài)勢。
蘇州：新房及二手表現(xiàn)分化，短期房價(jià)預(yù)期企穩(wěn)。蘇州目前地產(chǎn)政策基本落地，新房市場表現(xiàn)較為火熱，其中改善型新房政策前后表現(xiàn)均活躍，剛需型新房政策發(fā)布后熱度明顯提升；但二手房市場回暖較慢，咨詢/帶看/成交呈現(xiàn)小幅增長，主因存量二手房較多。調(diào)研反饋本輪行情有望持續(xù)到年底，房價(jià)短期內(nèi)有望企穩(wěn)。
沈陽：政策已傳導(dǎo)落實(shí)，二手房、新房表現(xiàn)分化。年初至今，沈陽房地產(chǎn)政策持續(xù)松綁。調(diào)研反饋，謹(jǐn)慎的消費(fèi)態(tài)度、對未來政策進(jìn)一步放松的預(yù)期、接下來的房交會(huì)活動(dòng)，以上因素導(dǎo)致近期市場對政策反應(yīng)不甚明顯。
石家莊：量、價(jià)預(yù)期較為穩(wěn)定，信心修復(fù)仍需等待。22年起政策逐步寬松，二手房掛牌量維持較高水平，購房決策期較長，新房市場樓盤間有所分化，“準(zhǔn)現(xiàn)房”成為賣點(diǎn)，房地產(chǎn)市場量、價(jià)預(yù)期保持較為穩(wěn)定，消費(fèi)信心修復(fù)仍需時(shí)間。
風(fēng)險(xiǎn)提示：政策落地或不及預(yù)期；股市或有調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)；樓市回暖不及預(yù)期。
|
|
