>> 中指研究院-房地產行業(yè)：房企銷售繼續(xù)下探，政策底下期待市場底部復蘇-230912
| 上傳日期： |
2023/9/12 |
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pdf 共5頁 |
來源： |
中指研究院 |
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作者： |
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| 行業(yè)名稱： |
房地產 |
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銷售表現(xiàn)：銷售額降幅擴大，頭部企業(yè)保持韌性
TOP100房企銷售額同比下降8.6%，降幅擴大。2023年1-8月，TOP100房企銷售總額為43656.1億元，同比下降8.6%，降幅相比上月擴大4.0個百分點，連續(xù)四月降幅擴大。其中TOP100房企8月單月銷售額同比下降39.2%，連續(xù)三月大幅下降，環(huán)比下降8.9%。
企業(yè)銷售表現(xiàn)分化明顯。一方面，頭部企業(yè)銷售保持韌性。2023年1-8月，TOP10房企銷售額均值同比下降4.5%，降幅最??；TOP11-30房企、TOP31-50房企、TOP51-100房企同比分別下降8.7%、13.8%、15.9%。從企業(yè)數(shù)量上來看，千億以上陣營12家，較去年同期增加2家，百億房企90家，較去年同期減少6家
另一方面，央國企銷售表現(xiàn)較為強勁。2023年1-8月，TOP50房企中，央國企銷售額平均增長21.3%，穩(wěn)健民企銷售額平均增長0.7%，混合所有企業(yè)下降9.1%，出險民企下降46.0%
拿地情況：拿地總額同比下降，央國企仍是拿地主力
房企拿地規(guī)模同比下降。根據(jù)中指研究院《2023年1-8月全國房地產企業(yè)拿地TOP100排行榜》數(shù)據(jù)顯示，2023年1-8月，TOP100企業(yè)拿地總額7888億元，拿地規(guī)模同比下降10.5%，降幅較上月收窄2.9個百分點。
受熱點城市供地和上年低基數(shù)影響，50家代表企業(yè)拿地總額同比上升9.9%。2023年8月，50家代表房企拿地總額同比上升9.9%，環(huán)比下降27.1%。8月，北京、上海、南京、成都、蘇州、天津等多個熱點一二線城市繼續(xù)進行了集中供地，疊加上年低基數(shù)影響，企業(yè)拿地規(guī)模同比有所恢復。分企業(yè)來看，保利、建發(fā)、中國鐵建等央國企拿地規(guī)模較高，綠城、萬科、龍湖、金地等混合所有制企業(yè)和民企亦有投資。
近兩年房地產市場深度調整，上市民營房企中仍有個別在拿地，絕大部分已停止拿地。從50家代表企業(yè)拿地銷售比離散圖來看，拿地銷售比內部分化明顯，拿地銷售比依舊偏低。50家代表企業(yè)上半年拿地銷售比均值為20.5%，較去年同期下降2.3個百分點。從上市房企存貨來看，2022年中-2023年中存貨均值均同環(huán)比下降，規(guī)模已經降至不足千億元，占總資產比重也逐漸下降，年均下降0.4個百分點。僅有少數(shù)穩(wěn)健型房企存貨規(guī)模仍在增加，如華潤置地、越秀地產、保利置業(yè)集團、濱江集團、信達地產等企業(yè)2023年中存貨規(guī)模同比增長超10%。
房企銷售展望：房地產重磅政策密集出臺，高能級、高品質、高信用類企業(yè)有望搶抓先機
近日，房地產重磅政策密集出臺，中央及地方政策利好接連落地，樓市真正迎來了“政策底”，總結下來，主要涉及三個方面：
一是，全面執(zhí)行首套住房“認房不認貸”政策，目前北上廣深均已跟進落實。
二是，明確下調首套、二套首付比例下限至20%和30%，下調二套房貸利率下限至5年期以上LPR+20基點。
三是，降低存量首套房貸利率。
9月1日，北京、上海落地執(zhí)行首套房“認房不認貸”，力度超出市場預期，截至目前北上廣深四個一線城市已全部落實首套“認房不認貸”政策，政策信號明確，預計將極大修復市場情緒和預期，提振市場信心。根據(jù)中指監(jiān)測，除了一線城市外，目前武漢、成都、重慶、中山、惠州、東莞等城市也已明確發(fā)文執(zhí)行首套住房“認房不認貸”，相信短期內其他二線和三四線城市將全面跟進。預計短期內，一線城市市場活躍度將提升，帶動新房及二手房銷售恢復，其中，京滬兩地過去政策更為嚴格，房屋總價較高，預計對銷售的帶動和持續(xù)性會強于其他城市。
8月底監(jiān)管部門密集出臺政策利好，降低購房者置業(yè)門檻和購房成本，尤其是一線城市全面落實“認房不認貸”政策，為市場注入信心，有望帶動更多購房需求釋放，激活樓市交易。
值得關注的是，受多數(shù)城市房地產供求關系已發(fā)生轉變影響，當前若想要扭轉市場下行預期，仍需要更多政策協(xié)同發(fā)力，如降低交易稅費、給予企業(yè)更多資金支持等。
接下來“金九銀十”非常關鍵，監(jiān)管趕在此時出臺重磅政策組合拳，也可以看出對接下來房地產銷售走勢的重視，相信隨著更多核心城市政策的持續(xù)跟進和落實，房企也將積極推盤營銷，短期內核心城市市場行情可期，預計本輪市場恢復或更多地集中在一二線城市，其中北京和上海市場有望在政策帶動下加快企穩(wěn)好轉，市場恢復情況及持續(xù)性或好于廣深及二線城市。更進一步來看，若核心一二線城市房地產市場能夠企穩(wěn)回升，也有助于更多城市穩(wěn)定市場預期，進而帶動全國房地產市場逐漸修復。
從企業(yè)角度來看，保持“高能級、高信用、高品質”的企業(yè)更容易率先實現(xiàn)業(yè)績回暖。首先，保持高能級城市布局，抓住城市結構性機遇。重點城市群及核心一二線城市預期將實現(xiàn)率先企穩(wěn)，抓住結構性機遇將成為推動企業(yè)增長的重要手段。其次，應嚴防財務風險，保持高信用資質。再次，高品質交付提升品牌影響力。當前市場下，產品業(yè)態(tài)分化愈加明顯，高端改善型產品更受歡迎，剛需盤去化能力放緩，認房不認貸、降低二套房利率等政策有望加速改善性住房需求釋放，房企需要轉為高品質模式，抓住市場主流需求
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