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本周核心觀點(diǎn)：9月第3周，本周全國(guó)各地“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策仍然在密集出臺(tái)，市場(chǎng)情緒短期內(nèi)有所回升，二手房方面同比較上年增加60.78%，環(huán)比較上周有6.45%增長(zhǎng)，其中一線城市環(huán)比漲幅增加較為明顯。新房方面同比較上年跌幅收窄，環(huán)比較上周增長(zhǎng)13.16%，三線城市環(huán)比漲幅較為明顯。
　　重點(diǎn)政策解讀：根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，截至9月12日，全國(guó)已有25個(gè)省市官宣執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，其中包括1個(gè)省級(jí)地域、4個(gè)一線城市、14個(gè)二線城市、6個(gè)三四線城市。與本輪周期此前政策出臺(tái)不同，此次“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策觸及限購(gòu)限貸政策更為嚴(yán)格、本輪周期尚未有較大力度的一線城市，政策力度提高疊加一線城市信號(hào)意義明確，政策的密集出臺(tái)為市場(chǎng)注入信心，根據(jù)中指研究院9月4日-6日調(diào)查，新政后居民購(gòu)房信心改善明顯，其中北京、上海在政策出臺(tái)后，購(gòu)房意愿強(qiáng)于上月的受訪者占比提升超15pct，廣州、深圳提升幅度相對(duì)較小，分別提升7、10pct。政策持續(xù)釋放，購(gòu)房意愿提升疊加政策逐步傳導(dǎo)，市場(chǎng)情緒逐步回升后，后續(xù)傳統(tǒng)旺季金九銀十市場(chǎng)表現(xiàn)可期。復(fù)蘇節(jié)奏方面城市分化或?qū)⒀永m(xù)，政策方面或仍有放松空間。我們認(rèn)為本輪周期中仍然存在“領(lǐng)頭羊”現(xiàn)象，近兩年來(lái)西部（成都、西安等）和華北（北京、濟(jì)南、青島、石家莊等）部分城市，無(wú)論在銷售還是房?jī)r(jià)方面均表現(xiàn)穩(wěn)定，因此在近期政策加速托底背景下，我們比較看好此類重點(diǎn)城市在金九銀十的表現(xiàn)。政策方面，我們認(rèn)為除全國(guó)范圍內(nèi)“認(rèn)房不認(rèn)貸”全面推進(jìn)外，我們認(rèn)為差別化信貸政策、限購(gòu)政策仍然存在放松空間，未來(lái)各個(gè)地區(qū)和城市或?qū)⒏鶕?jù)“一城一策”原則制定并執(zhí)行新政，部分增量政策可能超市場(chǎng)預(yù)期。
　　一周行情回顧：本周（2023/09/11-2023/09/17）申萬(wàn)房地產(chǎn)指數(shù)下跌1.64%，跑輸上證綜指1.68pct，在各類板塊中位列第24/31，恒生地產(chǎn)建筑業(yè)指數(shù)下跌3.06%，跑輸恒生綜指3.41pct。本周漲幅前3的地產(chǎn)公司分別為：花樣年控股（37.66%）、遠(yuǎn)洋集團(tuán)（36.47%）、正榮地產(chǎn)（27.35%）；本周跌幅前3的地產(chǎn)公司分別為：綠景中國(guó)地產(chǎn)（-13.77%）、德信中國(guó)（-13.08%）、棲霞建設(shè)（-12.22%）。本周恒生物業(yè)服務(wù)及管理板塊下跌4.44%，跑輸恒生綜指4.79pct，在各類板塊中位列第13/13。本周漲幅前3的物業(yè)公司分別為：建業(yè)新生活（10.05%）、正榮服務(wù)（5.56%）、弘陽(yáng)服務(wù)（2.15%）；本周跌幅前3的物業(yè)公司分別為：金科服務(wù)（-11.71%）、奧園健康（-11.43%）、融創(chuàng)服務(wù)（-10.00%）。
　　地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)：本周（2023/09/09-2023/09/15）30個(gè)大中城新房成交面積189.44萬(wàn)平方米，同比下降1.92%，環(huán)比上升13.16%。15城二手房成交面積162.04萬(wàn)平方米，同比上升60.78%，環(huán)比上升6.45%。監(jiān)測(cè)16個(gè)重點(diǎn)城市庫(kù)存面積17450.16萬(wàn)平方米，環(huán)比上升0.27%，去化周期115.69周，較上周延長(zhǎng)3.80周。上周（2023/09/04-2023/09/10）100大中城市土地供應(yīng)建面2571.30萬(wàn)平方米，同比下降53.09%，環(huán)比下降33.80%；土地成交建面1209.65萬(wàn)平方米，同比下降54.60%，環(huán)比下降30.27%；供需比下降為2.13，溢價(jià)率為0.92%。
　　房企融資情況：本周（2023/09/09-2023/09/15）房企境內(nèi)新發(fā)債總額為40.60億元，同比下降43.88%，環(huán)比下降32.33%；債務(wù)總償還量為157.29億元，同比上升112.20%，環(huán)比上升39.06%；凈融資額-116.69億元。
　　風(fēng)險(xiǎn)因素：政策風(fēng)險(xiǎn)：政策放松不及預(yù)期。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)不及預(yù)期。