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核心觀點
　　統(tǒng)計局公布2023年1-8月房地產(chǎn)市場運行情況。1-8月房地產(chǎn)銷售面積、銷售金額、投資額、新開工面積分別為73949萬平米/78158億元/76900億元/63891萬平米，同比增速分別為-7.1%/-3.2%/-8.8%/-24.4%，前值-6.5%/-1.5%/-8.5%/-24.5%。
　　銷售單月同比降幅收窄，市場延續(xù)縮量穩(wěn)價局面，關注“金九銀十”成交表現(xiàn)。從單月銷售數(shù)據(jù)來看，8月實現(xiàn)銷售面積7386萬平米，同比-12.2%，前值-15.5%；實現(xiàn)銷售金額7708億元，同比-16.4%，前值-19.3%；8月商品房銷售均價為10436元/平米，環(huán)比持平，同比-4.8%，前值-4.5%。7-8月連續(xù)兩個月銷售面積低于7500萬平米，系2010年以來同期最低，其中8月同比降幅邊際收窄，市場整體延續(xù)縮量穩(wěn)價局面。8月底以來需求端政策和節(jié)奏超預期，核心一二線城市先后落地“認房不認貸”，部分二線城市全面放開限購，我們認為對促進此前觀望客戶成交及提振居民購房信心存在一定積極作用，關注“金九銀十”成交表現(xiàn)。
　　資金面趨緊，房企融資及銷售回款均承壓。1-8月房地產(chǎn)企業(yè)到位資金87116億，同比-12.9%，前值-11.2%；單月到位資金同比-20.9%，前值-16.2%，到位資金同比降幅擴大，房企資金壓力邊際趨緊。分項來看，國內貸款融資同比-24.3%，前值14.7%，降幅明顯擴大；自籌資金同比-22.2%，前值-20.5%。反映金融機構對房企的支持偏謹慎，或與部分房企債務風險暴露有關，此外房企拿地收縮也影響銀行開發(fā)貸投放。需求側來看，定金及預收款同比-31.6%，前值-21.7%，個人按揭貸款同比-26.9%，前值-23.5%。銷售回款仍是房企資金面最大拖累項。
　　新開工及投資邊際小幅改善，竣工延續(xù)正增長。8月份新開工面積同比-23.6%，前值為-25.9%，單月降幅小幅修復。新開工持續(xù)承壓，主要源于銷售市場表現(xiàn)低迷，影響房企拿地及推盤信心，此外房企交付壓力仍較大，1-8月房地產(chǎn)竣工面積同比增長19.2%，8月單月竣工面積同比+10.6%，亦對新開工存在擠出效應。8月房產(chǎn)開發(fā)投資額單月同比-11.0%，前值-12.2%，連續(xù)四個月同比降幅超10%。當前新開工和竣工分歧延續(xù)，施工面積持續(xù)承壓，預計建安支出對房地產(chǎn)投資的支撐將走弱，同時房企拿地意愿不足，共同制約房地產(chǎn)投資修復速度。
　　投資建議與投資標的
　　8月份行業(yè)銷售、新開工、投資降幅邊際有所收窄，房企資金面仍承壓。8月底以來需求端政策加速發(fā)力，一線及核心二線城市落地“認房不認貸”，部分二線城市逐步放開限購、限售，北京取消二手房指導價限制，我們認為對提振居民購房信心、增強市場流動性并進一步釋放剛性和改善性需求存在一定積極作用。我們認為短期地產(chǎn)股行情或存在以下重要觀察點：一是一線及強二線城市需求端政策工具箱的內容、適用范圍擴大，或政策落地有所推進；二是以上城市政策落地后，觀察到對該城市房地產(chǎn)銷售的實際刺激效果；三是融資端政策在防范化解風險上的支持力度。本輪需求端政策累積寬松力度基本持平“2014.9.30”節(jié)點，關注“金九銀十”樓市成交表現(xiàn)。中期來看，254號文原則下部分于去年底展期的開發(fā)貸預計最早于2023Q4到期，部分房企資金壓力可能會邊際趨緊，或重新進入融資端支持政策的觀察點，可能為板塊帶來更大彈性和確定性行情。預計臨近政策窗口時點板塊具備強β屬性，看好估值修復空間較大的民企及混合所有制房企：龍湖集團(00960，買入)、金地集團(600383，買入)、萬科A(000002，買入)。融資優(yōu)勢顯著，拿地-銷售良性循環(huán)仍能維持的央國企具備較強α屬性，推薦保利發(fā)展(600048，買入)、招商蛇口(001979，買入)，建議關注華潤置地(01109，未評級)、中國海外發(fā)展(00688，未評級)、越秀地產(chǎn)(00123，未評級)、建發(fā)國際集團(01908，未評級)、華發(fā)股份(600325，未評級)。
　　風險提示：地產(chǎn)逆周期政策不及預期。銷售大幅下滑。房企信用風險進一步擴大。