>> 申萬宏源-房地產行業(yè)自然資源部政策點評：自然資源部出臺新政支持城改，中央密集表態(tài)凸顯城改戰(zhàn)略高度-230915
| 上傳日期： |
2023/9/15 |
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| 785KB |
| 格式： |
pdf 共7頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
袁豪,陳鵬 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產 |
| 下載權限： |
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事件：
9月14日，自然資源部印發(fā)《關于開展低效用地再開發(fā)試點工作的通知》指出，長期以來，在一些城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村地區(qū)，包括城中村、老舊廠區(qū)，普遍存在存量建設用地布局散亂、利用粗放、用途不合理等問題。為貫徹黨中央、國務院關于實施全面節(jié)約戰(zhàn)略等決策部署，落實在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的有關要求，聚焦盤活利用存量土地，提高土地利用效率，促進城鄉(xiāng)高質量發(fā)展，部決定在北京市等43個城市開展低效用地再開發(fā)試點，探索創(chuàng)新政策舉措，完善激勵約束機制。
點評：
自然資源部出臺新政助力城中村改造，近期中央密集表態(tài)支持城改凸顯戰(zhàn)略高度定位。7月21日，國常會指出，在超大特大城市積極穩(wěn)步實施城中村改造是改善民生、擴大內需、推動城市高質量發(fā)展的一項重要舉措。7月24日，政治局會議指出，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，盤活改造各類閑置房產。7月28日，城中村改造工作部署電視電話會議提到，在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造是以習近平同志為核心的黨中央站在中國式現(xiàn)代化戰(zhàn)略全局高度作出的具有重大而深遠意義的工作部署。8月初，國開行會議提到，積極服務推動超大特大城市城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設。8月17日，央行指出加大對住房租賃、城中村改造、保障性住房建設等金融支持力度。9月14日，自然資源部印發(fā)《關于開展低效用地再開發(fā)試點工作的通知》，也是為了更好落實在超大特大城市積極開展城中村改造的工作部署。7月以來，國常會、政治局會議、央行、國開行、自然資源部等多中央部門及會議密集表態(tài)支持城中村改造，推動了城中村改造逐步從原先城市更新政策的組成部分提級為一個單列的重要政策，尤其在城中村改造工作部署電視電話會議的積極表態(tài)，凸顯出城中村改造的目前戰(zhàn)略高度定位，因而預計后續(xù)城改的更多配套政策也將加速出臺，從而推動城改加速推進。
新政助力城改規(guī)模擴大、節(jié)奏加快，強調貨幣化安置，探索綜合評價出讓、保障房建設。本次政策對于城改利好在于：（一）助力城改規(guī)模擴大：1）“探索土地混合開發(fā)、空間復合利用、跨空間單元統(tǒng)籌等政策”、“以城中村和低效工業(yè)用地改造為重點”，表明城改土地范圍有所擴容，土地范圍或不限于集體土地；2）“提高土地利用效率”、“大幅提高利用存量用地的比重和新上工業(yè)項目的容積率“、”容積率獎勵“等，表明城改容積率或有提升空間，有利于城改規(guī)模擴大；3）“加強全市域、分區(qū)域的規(guī)劃統(tǒng)籌，從城市整體利益平衡出發(fā)謀劃實施項目，避免過度依賴單一地塊增容來實現(xiàn)項目資金平衡”，表明資金從單項目平衡過渡到多項目平衡，也有利于城改規(guī)模擴大；（二）助力城改節(jié)奏加快：4）“明確集體士地上房屋征收補償標準和程序、依法申請強制執(zhí)行情形等規(guī)定”、“按照實事求是、簡化辦理的原則，制定轉換規(guī)則，完善相關審批事項辦理程序”，表明城改將明確標準、完善程序、簡化辦理，有利于加快城改推進；（三）強調貨幣化安置方式：5）”完善原土地權利人貨幣化補償標準，拓展實物補償的途徑“，強調貨幣化安置是本次城改的重要安置方式；（四）探索綜合評價出讓：6）”堅持凈地供應，按照公開擇優(yōu)原則，建立競爭性準入機制，探索依法實施綜合評價出讓或帶設計方案出讓“，表明城改探索綜合評價出讓，將有利于優(yōu)質房企獲取優(yōu)質項目；（五）探索保障房建設：7）“探索城中村改造地塊除安置房外的住宅用地及其建筑規(guī)模按一定比例建設保障性住房探索利用集體建設用地建設保障性租賃住房“，表明城改中將持續(xù)探索保障房建設等。
投資分析意見：自然資源部出臺新政支持城改，中央密集表態(tài)凸顯城改戰(zhàn)略高度，維持“看好”評級。近期政治局會議對房地產定調發(fā)生重大變化，開啟了房地產政策寬松周期，一二線城市放松政策正在加速落地，如認房不認貸、降房貸首付比、放松限購等。但考慮到居民加杠桿與收入預期較弱之間仍形成矛盾，因而我們認為城中村改造的必要性提升，其將有助于提升居民購買力，同時鑒于近期中央密集表態(tài)支持城改，凸顯城改戰(zhàn)略高度定位，預計后續(xù)將加速推進、并大有可為。我們預計核心城市銷售也將逐步改善，格局優(yōu)化下優(yōu)質房企成長空間打開，并將受益于政策放松和格局優(yōu)化雙重利好。我們維持房地產板塊“看好”評級，1）推薦優(yōu)質房企：A股：華發(fā)股份、招商蛇口、濱江集團、保利發(fā)展、建發(fā)股份、金地集團、新城控股、萬科A；H股：越秀地產、華潤置地、建發(fā)國際、龍湖集團、中海外發(fā)展；2）建議關注城中村改造受益企業(yè)：深圳：天健集團；廣州：越秀地產；北京：城建發(fā)展；上海：中華企業(yè)。此外，維持物業(yè)管理板塊“看好”評級，推薦：保利物業(yè)、中海物業(yè)、萬物云、華潤萬象、新大正，建議關注：招商積余。
風險提示：行業(yè)調控政策再收緊，銷售和融資資金再趨緊、受限占比再提升。
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