>> 浙商證券-房地產(chǎn)行業(yè)見微知著：浙江未來社區(qū)分析-230912
| 上傳日期： |
2023/9/15 |
大小： |
2565KB |
| 格式： |
pdf 共35頁 |
來源： |
浙商證券 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
楊凡 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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1、未來社區(qū)來龍去脈
1）啟動時間及進(jìn)展：2019年3月20日，浙江省政府印發(fā)《浙江省未來社區(qū)建設(shè)試點(diǎn)工作方案》，標(biāo)志著浙江省未來社區(qū)建設(shè)試點(diǎn)工作全面啟動。截至2023年8月底，浙江省已先后公布七批創(chuàng)建名單，項目數(shù)量達(dá)1270個，浙江省計劃2025年創(chuàng)建1500個未來社區(qū)。
2）改造方式：未來社區(qū)創(chuàng)建類型主要為整合提升類、全拆重建類、拆改結(jié)合類、規(guī)劃新建類和全域類，強(qiáng)調(diào)“三化九場景”的建設(shè)。舊改與未來社區(qū)在改造范圍及改造內(nèi)容上均較為相似。同時政府鼓勵城鎮(zhèn)老舊小區(qū)與未來社區(qū)一體化改造建設(shè)。
3）資金平衡方式：政府相關(guān)部門多次出臺相關(guān)政策用以支持未來社區(qū)的資金平衡，我們將相關(guān)方式總結(jié)為以下4項：①土地帶方案出讓；②三化九場景中部分業(yè)態(tài)政府進(jìn)行補(bǔ)助，包括部分業(yè)態(tài)回購；③容積率可突破；④融資政策支持。
2、典型案例
1）杭州七彩未來社區(qū)：首個實(shí)現(xiàn)了“三化九場景”中部分場景運(yùn)營的項目，C地塊“帶方案”出讓要求既定建筑設(shè)計方案、社區(qū)建設(shè)運(yùn)營特別約定協(xié)議等相關(guān)要求和約定進(jìn)行開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營管理。
2）麗水蓮都靈山社區(qū)：浙江省首宗“帶方案”整體公開出讓的未來社區(qū)，《履約監(jiān)管協(xié)議內(nèi)容》明確回購費(fèi)用及后續(xù)運(yùn)營要求。
3、未來社區(qū)受益產(chǎn)業(yè)鏈未來社區(qū)項目與傳統(tǒng)房地產(chǎn)項目及城市更新項目相比，更加注重設(shè)計規(guī)劃、場景打造及后期運(yùn)營。設(shè)計院、工程機(jī)械、建筑材料、商業(yè)運(yùn)營及物業(yè)服務(wù)等板塊均有望受益。長期來看，房企開發(fā)商亦能受益于未來社區(qū)不斷推薦帶來的片區(qū)價值提高。
4、投資建議
未來社區(qū)模式為房企提供“轉(zhuǎn)移戰(zhàn)場”可能性，資金實(shí)力強(qiáng)、具備資產(chǎn)運(yùn)營能力、區(qū)域深耕的房企具備受益潛力。我們看好，①深耕浙江，有望受益于區(qū)域價值提升的房企：濱江集團(tuán)；②代建標(biāo)桿，可參與安置房代建等業(yè)務(wù)，有望受益于未來社區(qū)規(guī)模擴(kuò)張：綠城管理控股。
5、風(fēng)險提示：
1）房地產(chǎn)市場修復(fù)不及預(yù)期；2）各地政策出臺速度及力度不及預(yù)期。
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