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城中村含義：城中村是指城市建成區(qū)范圍內(nèi)仍保留的實(shí)行農(nóng)村集體所有制和農(nóng)村經(jīng)營體制的地區(qū)，即城市中的村莊，隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，城市框架拉大，一些村落被劃入城市行政范圍內(nèi)，城中村的數(shù)量因此提升。城中村包含的宅基地和自留地屬于集體所有。根據(jù)國家統(tǒng)一的土地征收步驟，城中村相關(guān)的土地征收涉及到的步驟較多，包括發(fā)布征收土地預(yù)公告、開展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估、對擬定征地提出補(bǔ)償安置方案、與村民簽訂征地補(bǔ)償安置協(xié)議等。2021年廣州海珠區(qū)印發(fā)相關(guān)規(guī)定，城中村改造項(xiàng)目合作企業(yè)在合作協(xié)議簽訂之日起9個(gè)月內(nèi)完成片區(qū)策劃方案等審批、30個(gè)月內(nèi)啟動(dòng)首期復(fù)建安置房開工建設(shè)等。若考慮到前期規(guī)劃到后續(xù)表決等各個(gè)步驟，改造全周期（從改造規(guī)劃到農(nóng)民回遷）或耗時(shí)8年左右。若待改造村規(guī)模較大，耗時(shí)或延長。
　　城中村特點(diǎn)：城中村原為本地人居住的村莊，隨著城市發(fā)展，外來人口逐漸進(jìn)入城市，因此具有如下特點(diǎn)。1）租金價(jià)格低：城中村的房屋不規(guī)范，屋內(nèi)和屋外的居住條件整體相對較差，租金價(jià)格相對低廉，對部分租房群體有價(jià)格吸引力，大量低租金城中村住房為中低收入家庭和新就業(yè)家庭提供了低價(jià)便利的居住空間。2）流動(dòng)人口多：隨著城中村人口規(guī)模變大，城中村區(qū)域和流動(dòng)人口聚集面積變大，流動(dòng)人口比例提高。3）人口密度大：城中村的建筑密度大，房屋之間距離較窄，村民自建房屋并不規(guī)范，但是由于城中村多數(shù)位于城市內(nèi)部，交通相對便利、周邊的配套相對齊全，因而在此居住的人員較多，相應(yīng)的人口密度較大。
　　城中村改造規(guī)模：我們按照城中村對應(yīng)的村民戶數(shù)預(yù)估城中村存量規(guī)模和城中村改造總投資額。7月24日中提到《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》，在超大特大城市積極穩(wěn)步實(shí)施城中村改造。目前我國共有21個(gè)超大特大城市，包括超大城市：上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津；特大城市：武漢、東莞、西安、杭州、佛山、南京、沈陽、青島、濟(jì)南、長沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連等，以上城區(qū)總戶籍?dāng)?shù)共有7856.74萬戶。我們按照青島目前共有11萬戶城中村居民、總戶籍?dāng)?shù)為274萬戶計(jì)算，城中村戶數(shù)占比為4%；考慮到其他部分城市的城中村數(shù)量和密度較大，我們假設(shè)21個(gè)超大特大城市的平均城中村戶數(shù)占比為5%，即共有392.84萬戶城中村居民。根據(jù)我們整理，2023年青島啟動(dòng)城中村改造項(xiàng)目19個(gè)，按照相應(yīng)的投資額測算21個(gè)城市的城中村改造總投資額約10.72萬億元，對應(yīng)計(jì)算得到平均每年城中村改造投資金額約為1.19萬億元。
　　城中村改造模式：城中村改造屬于城市更新范疇內(nèi)。城市更新的范疇主要為舊城、舊村、舊廠改造等，改造方式主要為全面改造（拆除重建為主）、微改造（維持現(xiàn)狀建設(shè)格局基本不變的前提下，以局部拆建等方式整治）、混合改造（全面改造和微改造相結(jié)合）。各個(gè)城市對于城中村改造的模式不盡相同：1）廣東采用政府主導(dǎo)改造、政府出資+企業(yè)改造、政府指導(dǎo)+多方出資改造、政府引導(dǎo)+企業(yè)出資改造等模式；2）上海采用土地儲(chǔ)備、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織改造、公益性項(xiàng)目建設(shè)等模式等。
　　城中村改造補(bǔ)償方式：城中村改造的補(bǔ)償方式或以貨幣化安置（包括房票）為主。根據(jù)我們的不完全統(tǒng)計(jì)，近期已有南京、鄭州、青島等地提到以貨幣化安置、房票制度為城中村改造安置的主要方式。不同城市房票票面金額的計(jì)算方式不同，部分城市會(huì)將獎(jiǎng)勵(lì)款合并算入房票面值中。
　　投資建議：2023年7月《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》提到在超大特大城市積極穩(wěn)步實(shí)施城中村改造。近年來，城中村改造的政策支持力度逐漸加大，根據(jù)我們的測算21個(gè)超大特大城市每年城中村改造投資額或達(dá)到約1.19萬億元。城中村改造有望成為城鎮(zhèn)化進(jìn)程中重要的環(huán)節(jié)，一方面利于城市提升城市管理效率，另一方面改善居民整體生活質(zhì)量?？紤]到城中村改造項(xiàng)目所需資金較大，項(xiàng)目周期較長，我們認(rèn)為具有城中村改造、舊改等相關(guān)經(jīng)驗(yàn)、具有項(xiàng)目儲(chǔ)備的頭部公司或因此受益。相關(guān)公司包括城建發(fā)展、光明地產(chǎn)、城投控股、中華企業(yè)、中國海外發(fā)展、萬科A、越秀地產(chǎn)、珠江股份、保利發(fā)展、華潤置地、沙河股份、金地集團(tuán)等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策推進(jìn)不及預(yù)期、宏觀經(jīng)濟(jì)不及預(yù)期、改造模式多樣性低于預(yù)期。