>> 湘財證券-房地產(chǎn)行業(yè)事件點評：多個二線城市放松限購，有望提振短期市場需求-230914
| 上傳日期： |
2023/9/14 |
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| 637KB |
| 格式： |
pdf 共6頁 |
來源： |
湘財證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
張智瓏 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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多個二線城市取消或優(yōu)化限購政策，預(yù)計未來將有更多城市跟進調(diào)整
9月1日，天津縮小限購區(qū)域范圍，將住房限購區(qū)域調(diào)整為市內(nèi)六區(qū)。隨后，沈陽在9月4日取消二環(huán)內(nèi)限購及限售，大連在9月7日取消中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)的限購及限售，這也標志著遼寧省的兩個核心城市已全面解除限購及限售。此外，江蘇省和山東省的兩個核心城市也均取消了限購。首先是南京在9月8日宣布取消核心四區(qū)玄武區(qū)、秦淮區(qū)、建鄴區(qū)、鼓樓區(qū)的限購，隨后蘇州于9月11日取消對購買120平米及以上商品住房的限購，而濟南和青島均在9月11日同時取消了限購和限售。
總體來看，9月初至今（截至9月13日）已經(jīng)有7個省會城市（天津、沈陽、南京、蘭州、濟南、福州、鄭州）和3個省內(nèi)核心城市（大連、青島、蘇州）優(yōu)化或取消了限購政策。由此可見，從7月政治局會議定調(diào)，再到住建部、央行和金融監(jiān)管總局等部門發(fā)聲，需求端支持政策加快落地，我們預(yù)計接下來將有更多城市跟進調(diào)整優(yōu)化樓市限購政策。
另一方面，限購政策調(diào)整是一個循序漸進的過程，而近期以南京、蘇州為代表的強二線城市取消限購具有重要風(fēng)向標作用，有望引導(dǎo)其他二線及更低能級城市調(diào)整優(yōu)化政策。例如，南京自去年4月以來共調(diào)整限購政策8次：從區(qū)域看，優(yōu)先解除外圍區(qū)域（六合、溧水）的限購，再到放松產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的購房政策，最后到取消核心區(qū)限購；從購房資格看，先縮短非本地戶口繳納社保年限，再到允許補繳社保、放松二孩及60歲以上老人家庭限購套數(shù)，最終無需購房證明。此外，鄭州、沈陽和大連三個二線城市于近期全面取消限購，但也都經(jīng)歷了逐步優(yōu)化的過程。其中，鄭州在今年4月取消了二環(huán)外的限購，沈陽在今年3月優(yōu)化了限購區(qū)域，大連在去年5月宣布僅保留三個限購區(qū)域且二手房不限購。
銷售低迷是取消限購的主要原因，政策加快落地有望提振市場需求
30個大中城市8月商品房成交面積同比-23%、環(huán)比-1%，盡管同環(huán)比降幅均收窄，但成交面積絕對值仍位于18年以來的同期最低水平。在銷售持續(xù)低迷的背景下，多個核心城市加快落實樓市支持政策。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，9月1日-11日全國超過30個省市發(fā)布樓市優(yōu)化政策近40條，主要包括落實“認房不認貸”、取消限購等。
從市場反映來看，9月新政后第一周，中指研究院監(jiān)測的50個重點城市網(wǎng)簽數(shù)據(jù)整體無明顯改善，主要受網(wǎng)簽數(shù)據(jù)滯后影響，不過北京、深圳等核心城市新房日度網(wǎng)簽數(shù)據(jù)環(huán)比小幅增長。我們認為，“認房不認貸”、放松限購、降低首付比例等政策一方面將直接利好有購房意愿但此前不符合首套房要求的群體，另一方面將激活“賣一買一”的置換需求。但后者換房仍需時間，短期內(nèi)拉動的需求主要是前者。
投資建議
繼一線城市落實“認房不認貸”、降低首付比例及降低首套房利率等政策之后，多個重點二線城市率先取消或優(yōu)化限購政策，預(yù)計將有更多城市跟進調(diào)整。我們認為政策加快落地一方面將在短期內(nèi)提振市場需求，另一方面也將推動板塊估值繼續(xù)修復(fù)。當前階段建議關(guān)注拿地能力強、土儲布局優(yōu)異的頭部優(yōu)質(zhì)房企，維持行業(yè)“增持”評級。
風(fēng)險提示
需求端支持政策執(zhí)行不及預(yù)期；經(jīng)濟復(fù)蘇不及預(yù)期導(dǎo)致居民收入和信心恢復(fù)較慢；市場銷售復(fù)蘇低于預(yù)期；房企信用風(fēng)險暴露增加
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