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地產(chǎn)基本面仍待改善，期待更多一二線城市落實(shí)優(yōu)化地產(chǎn)政策
　　8月房地產(chǎn)基本面繼續(xù)承壓：投資同比降幅小幅收窄，銷售量價(jià)延續(xù)調(diào)整，由于融資環(huán)境承壓以及銷售回款不暢，房企現(xiàn)金流仍存在一定壓力。但需求端政策已在逐步釋放落地，前端指標(biāo)已經(jīng)出現(xiàn)積極信號，我們期待更多一二線城市落實(shí)優(yōu)化地產(chǎn)政策，并與其他一攬子經(jīng)濟(jì)政策形成合力，共同推動(dòng)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好，穩(wěn)定居民房價(jià)預(yù)期和購房需求。我們看好具備充裕供應(yīng)彈性的城市以及在主流城市有充裕貨值和較強(qiáng)補(bǔ)貨能力的優(yōu)質(zhì)房企。
　　開發(fā)投資降幅有所收窄，高基數(shù)下竣工面積升幅收斂
　　8月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下滑11.0%，降幅較7月收窄了1.2pct。土地市場延續(xù)供求雙向壓力，開工端依然不強(qiáng)，竣工端在保交付推動(dòng)下保持強(qiáng)勢：1、8月300城住宅類土地供求規(guī)模同比仍在收縮，降幅有所收窄，銷售和融資承壓情形下，房企拿地依舊克制；2、市場平淡及拿地克制導(dǎo)致8月新開工同比下滑23.6%，但與土地成交面積一致，降幅也有所收窄，施工面積同比降幅擴(kuò)大至7.1%；3、保交付仍在發(fā)力，高基數(shù)導(dǎo)致竣工面積同比增速有所下降（8月同比增長10.6%），銷售有待進(jìn)一步企穩(wěn)，房企現(xiàn)金流仍待改善，后續(xù)竣工韌性或?qū)⒏匈囉诒＝桓墩叩倪M(jìn)一步發(fā)力。
　　銷售量價(jià)延續(xù)調(diào)整，積極信號持續(xù)增加
　　8月以來房地產(chǎn)銷售量價(jià)延續(xù)調(diào)整。8月全國商品房銷售面積同比下滑12.2%，較7月收窄3.4pct；銷售金額同比下滑16.4%，較7月收窄2.9pct，但1-8月累計(jì)同比降幅有所擴(kuò)大。同時(shí)，房價(jià)繼續(xù)調(diào)整，根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)，8月50城二手房價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌1.5%，較7月收窄0.5pct。但我們注意到需求端政策正在釋放落地、前端指標(biāo)方面的積極信號在持續(xù)增加。
　　一線城市KMI回升至榮枯平衡線以上，50城8月二手房帶看指數(shù)環(huán)比已經(jīng)止跌回升。我們期待更多一二線城市落實(shí)優(yōu)化地產(chǎn)政策，與其他一攬子經(jīng)濟(jì)政策形成合力，共同推動(dòng)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好，穩(wěn)定居民的房價(jià)預(yù)期和購房需求。
　　房企現(xiàn)金流仍存在一定壓力，融資支持強(qiáng)化
　　8月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下滑25.4%，房企現(xiàn)金流仍面臨壓力。具體來看：1、8月定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款同比下滑31.6%、26.9%，降幅較7月擴(kuò)大9.8、3.4pct，主要受到銷售走弱的拖累；2、國內(nèi)貸款、自籌資金同比下滑24.3%、22.2%，較7月擴(kuò)大9.6、1.7pct。銷售有待進(jìn)一步企穩(wěn)，部分房企經(jīng)營遇到一定困難，特別是部分龍頭房企遭遇階段性流動(dòng)性壓力，使得房企融資環(huán)境進(jìn)一步承壓。但地產(chǎn)融資支持再度加碼，我們期待融資端政策能夠與地產(chǎn)需求端和其他一攬子經(jīng)濟(jì)政策形成合力，共同穩(wěn)定居民的房價(jià)預(yù)期和購房需求，進(jìn)而緩解房企現(xiàn)金流壓力。
　　投資建議
　　重點(diǎn)推薦：1）A股開發(fā)：城建發(fā)展、華發(fā)股份、建發(fā)股份、濱江集團(tuán)、萬科A、金地集團(tuán)、新城控股；2）港股開發(fā)：越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際控股、華潤置地、中國海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)；3）物管公司：中海物業(yè)、保利物業(yè)、華潤萬象生活、濱江服務(wù)、招商積余、萬物云。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)；行業(yè)下行風(fēng)險(xiǎn)；部分房企經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)