>> 申萬宏源-房地產(chǎn)行業(yè)1-8月月報：投資端仍較弱，銷售端待修復(fù)-230916
| 上傳日期： |
2023/9/16 |
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| 1071KB |
| 格式： |
pdf 共11頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
袁豪,鄧力 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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本期投資提示：
8月投資端依然較弱，投資、開工降幅略收窄、竣工增速放緩。8月單月來看，投資同比11.0%（計算值-19.1%），較前值+1.2pct；開工同比-23.6%（計算值-23.0%），較前值+2.3pct；竣工同比+10.6%（計算值+10.1%），較前值-22.6pct。我們認為，目前房地產(chǎn)行業(yè)投資端依然較弱，同時值得注意的是，3月開始統(tǒng)計局數(shù)據(jù)對于22年基數(shù)進行調(diào)減、并調(diào)減幅度逐月擴大，經(jīng)計算22年前8月房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)值下調(diào)了7.1%、下調(diào)幅度較上月擴大了0.2pct，如果剔除基數(shù)調(diào)整影響，目前投資端也將更弱；考慮到本輪周期中供給主體的過度出清及補庫存的困難，導(dǎo)致后續(xù)投資仍將處于弱改善狀態(tài)，并且預(yù)計投資修復(fù)節(jié)奏也將顯著慢于以往周期。綜合考慮投資意愿弱和投資基數(shù)下調(diào)因素，我們調(diào)整公布值口徑預(yù)測：2023年投資同比-7.5%、開工同比-20.0%、竣工同比+11.2%，并調(diào)整計算值口徑預(yù)測：2023年投資同比-14.1%、開工同比-20.5%、竣工同比+10.7%。
8月銷售端仍較弱，銷售面積公布值同比-12%、計算值同比-24%。8月單月來看，銷售面積同比-12.2%（計算值-24.0%），較前值+3.4pct；銷售金額同比-16.4%（計算值23.7%），較前值+2.9pct；銷售均價同比-4.8%（計算值+0.3%），較前值-0.3pct。我們認為，目前房地產(chǎn)行業(yè)銷售端依然較弱，同時值得注意的是，3月開始統(tǒng)計局數(shù)據(jù)對于22年基數(shù)進行調(diào)減、并調(diào)減幅度逐月擴大，經(jīng)計算22年前8月商品房銷售面積數(shù)值下調(diào)了9.4%、下調(diào)幅度較上月擴大了0.5pct，如果剔除基數(shù)調(diào)整影響，那么目前銷售端也將更弱；此外，預(yù)計購房力和購買意愿偏弱將在需求端約束銷售修復(fù)，而供給主體的過度出清及補庫存的困難將在供給端約束銷售修復(fù)，因而判斷銷售或在短期維度仍處于需求中樞之下，導(dǎo)致總量仍偏弱，但結(jié)構(gòu)有彈性。綜合考慮短期銷售走弱和銷售基數(shù)下調(diào)因素，我們調(diào)整公布值口徑預(yù)測：2023年銷售面積同比-3.0%、銷售金額同比+0%，并調(diào)整計算值口徑預(yù)測：2023年銷售面積同比-12.2%、銷售金額同比-6.0%。
8月資金來源同比降幅擴大，銷售回款、融資資金均進一步走弱。8月單月來看，資金來源同比-25.4%（計算值-20.2%），較前值-5.2pct。從8月各資金來源同比來看，國內(nèi)貸款同比-24.3% （計算值-24.9% ），較前值-9.6pct；自籌資金同比-22.2% （計算值23.3%），較前值-1.7pct；定金及預(yù)收款同比-31.6%（計算值-32.2%），較前值-9.8pct；個人按揭貸款同比-26.9%（計算值-27.5%），較前值-3.4pct。8月單月資金來源同比降幅擴大，其中銷售回款中定金及預(yù)收款、個人按揭均降幅擴大，國內(nèi)貸款、自籌資金降幅也雙雙擴大。綜合之下，預(yù)計后續(xù)房地產(chǎn)資金來源仍處于略偏緊狀態(tài)，但隨著近期行業(yè)供需兩端放松政策的持續(xù)推出，預(yù)計房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源也將有所改善，不過改善節(jié)奏仍取決于銷售的改善以及融資政策實際落地情況。
投資分析意見：投資端仍較弱，銷售端待修復(fù)，維持“看好”評級。近期政治局會議對房地產(chǎn)定調(diào)發(fā)生重大變化，開啟了房地產(chǎn)政策寬松周期，一二線城市放松政策正在加速落地，如認房不認貸、降房貸首付比、放松限購等。但考慮到居民加杠桿與收入預(yù)期較弱之間仍形成矛盾，因而我們認為城中村改造的必要性提升，其將有助于提升居民購買力，同時鑒于近期中央密集表態(tài)支持城改，凸顯城改戰(zhàn)略高度定位，預(yù)計后續(xù)將加速推進、并大有可為。我們預(yù)計核心城市銷售也將逐步改善，格局優(yōu)化下優(yōu)質(zhì)房企成長空間打開，并將受益于政策放松和格局優(yōu)化雙重利好。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評級，1）推薦優(yōu)質(zhì)房企：A股：華發(fā)股份、招商蛇口、濱江集團、保利發(fā)展、建發(fā)股份、金地集團、新城控股、萬科A；H股：越秀地產(chǎn)、華潤置地、建發(fā)國際、龍湖集團、中海外發(fā)展；2）建議關(guān)注城中村改造受益企業(yè)：深圳：天健集團；廣州：越秀地產(chǎn)；北京：城建發(fā)展；上海：中華企業(yè)。此外，維持物業(yè)管理板塊“看好”評級，推薦：保利物業(yè)、中海物業(yè)、萬物云、華潤萬象、新大正，建議關(guān)注：招商積余。
風(fēng)險提示：調(diào)控政策再收緊，銷售和融資資金再趨緊、受限占比再提升。
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