>> 中信證券-房地產(chǎn)行業(yè)2023年8月數(shù)據(jù)點評：復(fù)蘇判斷必須納入政策變化預(yù)期-230917
| 上傳日期： |
2023/9/17 |
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| 409KB |
| 格式： |
pdf 共11頁 |
來源： |
中信證券 |
| 評級： |
強于大市 |
作者： |
陳聰,張全國,劉河維 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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我們一直強調(diào)，政策有能力扭轉(zhuǎn)房價持續(xù)下降的預(yù)期，基本面已經(jīng)開始了復(fù)蘇的進程。但這并不是說，當前已經(jīng)出臺的政策已經(jīng)完全足夠，也不是說，基本面的復(fù)蘇一帆風順。我們對復(fù)蘇的判斷是動態(tài)政策觀念之下的判斷，即政策發(fā)力空間廣闊，且政策態(tài)度十分積極。所以，我們認為未來一段時間政策將繼續(xù)快速落地，應(yīng)出盡出，從而能夠扭轉(zhuǎn)房價持續(xù)下行，國房景氣指數(shù)、開發(fā)投資、新開工、銷售均不斷滑落的狀況。我們繼續(xù)看好具備融資優(yōu)勢，本地化綜合開發(fā)能力和商業(yè)地產(chǎn)運營管理能力的開發(fā)企業(yè)，也看好業(yè)務(wù)穩(wěn)健、估值具備吸引力的藍籌物業(yè)服務(wù)公司。
▍8月基本面繼續(xù)下行，銷售累計同比降幅擴大。根據(jù)國家統(tǒng)計局，2023年1-8月，商品房銷售面積同比下降7.1%，降幅擴大0.6pct；銷售額同比下降3.2%，降幅擴大1.7pcts。8月單月，商品房銷售面積同比下降12.2%，降幅收窄3.3pcts；銷售金額同比下降16.4%，降幅收窄2.9pcts。9月上半月，政策密集出臺，高頻網(wǎng)簽數(shù)據(jù)有所改善，樣本城市二手房網(wǎng)簽套數(shù)在9月前15日實現(xiàn)可同比增長36.6%，新網(wǎng)簽套數(shù)同比降幅也有小幅收窄。
▍開發(fā)投資降幅進一步擴大，國房景氣繼續(xù)下行。根據(jù)國家統(tǒng)計局，2023年1-8月，全國房屋新開工面積63,891萬平米，同比下降24.4%；開發(fā)投資76,900億元，同比降低8.8%，降幅擴大0.3pct。8月，國房景氣度指數(shù)為93.56，不僅繼續(xù)下行，也達到了2016年來最低值。2023年1-8月，全國房屋竣工面積43,726萬平米，同比增長19.2%，竣工端穩(wěn)定的同比增長證明保交付取得了階段性成果。
▍土地市場持續(xù)偏冷，投資熱情復(fù)蘇晚于銷售復(fù)蘇。2023年1-8月，全國國有土地使用權(quán)出讓金累計收入2.71萬億元，同比下降19.6%。全國土地交易市場仍然偏冷，根據(jù)Wind統(tǒng)計，全國100大中城市2023年1-8月累計成交金額1.56萬億元，同比下降21.8%，8月底土地成交溢價率僅3.5%，企業(yè)投資熱情持續(xù)低迷。從我們跟蹤的部分企業(yè)1-8月累計拿地銷售金額比來看，樣本企業(yè)拿地投資強度分化也較為明顯，我們判斷，開發(fā)商拿地投資復(fù)蘇將晚于銷售基本面的恢復(fù)。
▍高度重視市場復(fù)蘇的可能反復(fù)，但也高度關(guān)注政策走向常態(tài)化的巨大空間。從9月上半月的數(shù)據(jù)來看，二手的帶看和成交有所恢復(fù)。但我們也必須承認，由于一線城市的增量政策目前階段主要針對改善性需求，即賣小買大，賣舊買新的需求。這預(yù)計將推動大戶型的需求旺盛，而與此同時小戶型的拋售也會比較旺盛。在房價持續(xù)下跌的預(yù)期得到徹底扭轉(zhuǎn)之前，掛牌增加仍然預(yù)示著房地產(chǎn)市場成交數(shù)據(jù)存在結(jié)構(gòu)性的反復(fù)波動。而低線城市的表現(xiàn)本身也受到一線核心城市市場表現(xiàn)的影響，二線城市(例如合肥等)徹底放開限購的時間又還比較短，政策效果有待積累。盡管如此，我們對于四季度市場的成交并不悲觀。我們認為政策還有顯著的發(fā)力空間，預(yù)計也會很快發(fā)力應(yīng)對市場基本面和社會預(yù)期螺旋下行的局面。2009-2019年，個人住房貸款利率比貸款加權(quán)平均利率要平均低50個BP。但2023年6月，這一指標只低了8個BP。尤其在一線城市，貸款利率距離定價常態(tài)還有顯著的下行空間。限購等政策也還有顯著的放開空間。
▍風險因素：房地產(chǎn)政策出臺的節(jié)奏和力度可能存在不及預(yù)期的風險；房地產(chǎn)市場銷售表現(xiàn)的企穩(wěn)回升還需要一定的時間，銷售基本面的恢復(fù)存在不確定性；部分房地產(chǎn)企業(yè)在過往拿地不足，可售資源不及預(yù)期，盈利能力有進一步下行的風險。
▍復(fù)蘇判斷不是靜態(tài)政策環(huán)境之下的判斷，而必須納入政策持續(xù)發(fā)力的預(yù)期。我們一直強調(diào)，政策有能力扭轉(zhuǎn)房價持續(xù)下降的預(yù)期，基本面已經(jīng)開始了復(fù)蘇的進程。但這并不是說，當前已經(jīng)出臺的政策已經(jīng)完全足夠，也不是說，基本面的復(fù)蘇一帆風順。我們對復(fù)蘇的判斷是動態(tài)政策觀念之下的判斷，即政策發(fā)力空間廣闊，且政策態(tài)度十分積極。所以，我們認為未來一段時間政策將繼續(xù)快速落地，應(yīng)出盡出，從而能夠扭轉(zhuǎn)房價持續(xù)下行，國房景氣指數(shù)、開發(fā)投資、新開工、銷售均不斷滑落的狀況。我們繼續(xù)看好具備融資優(yōu)勢，本地化綜合開發(fā)能力和商業(yè)地產(chǎn)運營管理能力的開發(fā)企業(yè)，也看好業(yè)務(wù)穩(wěn)健、估值具備吸引力的藍籌物業(yè)服務(wù)公司。
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