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收入增長，利潤回正。2023年上半年，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入97.47億元，同比增長16.08%。2023年上半年公司成功實(shí)現(xiàn)扭虧為盈，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤為4.84億元。2023年上半年公司投資凈收益實(shí)現(xiàn)0.41億元，2022年同期為-5.09億元；2023年上半年公司公允價(jià)值變動(dòng)收益為-0.40億元，2022年同期為-5.97億元。我們認(rèn)為隨著公司被非主營業(yè)務(wù)負(fù)面影響波及的概率降低，未來更多與主業(yè)發(fā)展相關(guān)。
　　銷售業(yè)績同比高增，維持京內(nèi)強(qiáng)勢地位。
　　上半年公司共參與北京、成都、黃山等超22宗地塊，總建筑規(guī)模超170萬平的土地競買，始終與頭部企業(yè)步調(diào)一致，為北京市場最活躍的地方房企。2023年上半年公司新增土地儲備總建筑面積34.29萬平（權(quán)益面積29.72萬平），2022年同期為34.09萬平（權(quán)益面積34.09萬平）。
　　公司位列北京市上半年房企權(quán)益金額榜第二名，公司上半年實(shí)現(xiàn)銷售面積53.95萬平，2022年同期為26.42萬平；銷售額230.72億元，2022年同期為149.31億元。中指數(shù)據(jù)披露，2023年1-8月公司實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額284億元，同比增長51.87%；實(shí)現(xiàn)銷售面積70.3萬平，同比增長93.13%。
　　越秀合作初見成效，共享資源攜手并進(jìn)。2023年7月11日，北京城建集團(tuán)與廣州越秀集團(tuán)舉行戰(zhàn)略合作簽約儀式。越秀地產(chǎn)聯(lián)席總經(jīng)理朱輝松和北京城建集團(tuán)公司黨委常委兼城建發(fā)展董事長、總經(jīng)理儲昭武代表雙方在協(xié)議書上簽字。雙方以此次簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議為起點(diǎn)，進(jìn)一步發(fā)揮各自在房地產(chǎn)行業(yè)和施工領(lǐng)域的技術(shù)、資源領(lǐng)先優(yōu)勢，開創(chuàng)京粵兩地國資國企合作新篇章。為合作開發(fā)海淀區(qū)雙新村棚戶區(qū)改造項(xiàng)目2603-003-1地塊，公司的全資子公司興華公司與越匯公司成立了合資公司——城秀公司，注冊資本39.675億元。興華公司和越匯公司持股比例為49.49%和50.51%。
　　投資建議：中特估值相關(guān)標(biāo)的，“優(yōu)于大市”評級。我們預(yù)測公司2023年和2024年EPS分別為0.53元和0.63元，公司2023年和2024年每股凈資產(chǎn)分別為11.28元和11.84元?！爸刑毓乐怠北尘跋?，公司估值明顯低估。參考可比公司估值和RNAV，我們給予公司2023年0.7-0.8倍PB估值，對應(yīng)合理價(jià)值區(qū)間為7.90-9.03元每股。給予公司“優(yōu)于大市”評級。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：公司一級土地開發(fā)和棚改項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)速度不及預(yù)期。