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地產(chǎn)開發(fā)有序調(diào)整，經(jīng)營(yíng)服務(wù)呈現(xiàn)活力。2023年上半年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2008.9億元，同比下降2.9%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)98.7億元，同比下降19.4%。其中房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算收入1708.4億元，同比下降4.5%。經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)繼續(xù)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，全口徑收入267.3億元，同比增長(zhǎng)11.9%。其中物業(yè)服務(wù)的收入增速為12.2%，物流倉(cāng)儲(chǔ)、租賃住宅、商業(yè)地產(chǎn)等業(yè)務(wù)的收入（含非并表項(xiàng)目）增速分別為17.0%、10.6%和7.3%。
　　財(cái)務(wù)穩(wěn)健現(xiàn)金充裕，融資成本繼續(xù)壓降。公司繼續(xù)保持行業(yè)領(lǐng)先的信用評(píng)級(jí)，截至2023年上半年底，凈負(fù)債率49.5%，處于行業(yè)低位；貨幣資金1221.8億元，對(duì)于短期債務(wù)的覆蓋倍數(shù)為2.7倍；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~連續(xù)14年為正，上半年為18.6億元。公司持續(xù)優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)，降低融資成本，一年內(nèi)到期的有息負(fù)債占比14.2%，較年初下降6.3個(gè)百分點(diǎn)，境內(nèi)新增融資的綜合成本3.73%，加權(quán)平均債務(wù)期限5.0年。
　　銷售面積維持，行業(yè)地位領(lǐng)先。2023年上半年公司實(shí)現(xiàn)銷售面積1297.0萬平方米，同比增長(zhǎng)0.5%，銷售金額2039.4億元，同比下降5.3%。銷售金額在15個(gè)城市位列第一，在12個(gè)城市排名第二，在5個(gè)城市排名第三。2023年上半年公司在各大區(qū)域的銷售分布情況看，主要貢獻(xiàn)區(qū)域?yàn)樯虾^(qū)域、南方區(qū)域、北京區(qū)域、華中區(qū)域、西南區(qū)域和西北區(qū)域，分布占到總銷售金額的34.5%、24.0%、13.4%、9.4%、6.9%和6.1%。
　　優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)多項(xiàng)斬獲，新增土儲(chǔ)高質(zhì)高量。2023年1-8月公司累計(jì)獲取新項(xiàng)目32個(gè)，均位于一二線城市，總規(guī)劃計(jì)容建筑面積449.0萬平，權(quán)益計(jì)容規(guī)劃建筑面積267.6萬平，項(xiàng)目總地價(jià)718.6億元，權(quán)益地價(jià)總額約431.0億元，新增項(xiàng)目平均地價(jià)為16003元/平方米。截至2023年上半年底，公司在建項(xiàng)目和規(guī)劃中項(xiàng)目的總計(jì)容建筑面積約10773.6萬平。
　　投資建議：維持“優(yōu)于大市”評(píng)級(jí)。我們認(rèn)為公司多項(xiàng)業(yè)務(wù)仍具備發(fā)展?jié)摿Γ?023年開始基本面發(fā)展趨勢(shì)有望逐步企穩(wěn)回升。預(yù)計(jì)公司2023年和2024年EPS在1.93和2.06元?？紤]公司龍頭地位，我們給予公司估值適度溢價(jià)，按照2023年10-12XPE水平，對(duì)應(yīng)合理價(jià)值區(qū)間19.30-23.16元，維持“優(yōu)于大市”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)面臨總量下行風(fēng)險(xiǎn)。