>> 德邦證券-宏觀專題：地產(chǎn)政策優(yōu)化，效果如何？-230923
| 上傳日期： |
2023/9/23 |
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| 格式： |
pdf 共14頁 |
來源： |
德邦證券 |
| 評級： |
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作者： |
蘆哲 |
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核心觀點：自8月25日“認房不認貸”納入因城施策政策工具箱以來已近一個月，政策出臺后，房地產(chǎn)市場信心明顯提振，但亦存在后勁邊際減弱、剛需接力不足的風險，有待政策繼續(xù)調(diào)整優(yōu)化。具體來看，新房市場情緒高漲，但受新房供應(yīng)減少、期房交付風險等因素影響，尚未反映在成交量上；二手房掛牌量大幅增加，成交明顯改善，房價止跌企穩(wěn)，整體情況好于期房。各能級城市表現(xiàn)：京滬>廣深>二線城市>三四線城市。盡管房地產(chǎn)市場回暖的趨勢已經(jīng)顯現(xiàn)，但改善時間能持續(xù)多久尚不確定，存在后勁邊際減弱、剛需接力不足的風險。促進二手房市場流動性恢復是激活整個房地產(chǎn)市場良性循環(huán)的“關(guān)鍵一躍”，為此可進一步優(yōu)化前期市場過熱階段出臺的限制性政策，更好滿足剛性需求。目前限制性政策調(diào)整優(yōu)化空間主要在一線城市，比如適當降低首套房的房貸利率加點、調(diào)整普宅認定標準等。
新房：①新房市場情緒高漲。由于新房交易稅費一般低于二手房，并且戶型大、房齡新等特點更契合“賣一買一”的改善型需求，成為本輪政策調(diào)整的受益市場。中原地產(chǎn)統(tǒng)計的新房來訪指數(shù)自9月以來快速拉升，近兩周已經(jīng)達到5月初以來的最高點，說明新樓盤的市場情緒經(jīng)過了四個多月的低迷后出現(xiàn)了整體性回升。
?、诘捎谶^去兩年全行業(yè)拿地和開工縮減，新房供應(yīng)放緩，購房者可選的優(yōu)質(zhì)項目減少。此外，期房交付風險也會影響新房銷售，即購房需求更多從新房轉(zhuǎn)向二手房、從期房轉(zhuǎn)向現(xiàn)房。
③受上述兩因素影響，新房市場成交量仍處于低位，二線城市整體好于一線城市。9月前20天，30個大中城市日均新房成交套數(shù)為3035套，比8月下降12.4%，比去年9月同期下降4.7%。
?、茈S著政策契機和“金九銀十”旺季到來，部分城市加快了新房上市步伐，近期新房成交量也出現(xiàn)了邊際改善。第38周（9月11日-17日）新房上市面積較上周增長77%，減輕了供給端約束，帶來了新房銷售的邊際好轉(zhuǎn)，新房成交套數(shù)環(huán)比上周增加17.1%，比去年同期增長8.8%。
二手房：①從供給端來看，“認房不認貸”的調(diào)整鼓勵了“賣一買一”的置換需求，核心一二線城市周增掛牌量比8月周均增長40%，其中京滬增幅接近90%。掛牌量增加不只代表二手房供給增加，也反映了需求的增長，換房需求正在加速入市。
?、趶某山涣縼砜?，二手房整體好于新房，并且一線城市的存量房成交好于二線城市。截至17日，9月前三周10個重點城市二手房成交均值為1.24萬套，環(huán)比8月增長5.5%，低基數(shù)下比去年同期增長30.7%。其中，京滬比8月增長近30%，8個二線城市中，除青島、成都外，其余6城均比8月進一步下降。
?、鄱址績r有所企穩(wěn)，但受掛牌量增加影響，房價難有明顯上行。根據(jù)70城樣本計算的周度二手房價來看，最新9月17日房價較8月底持平，整體來看二手房價格在政策出臺后逐步企穩(wěn)。分能級城市來看，一線城市房價在8月下旬快速沖高，9月3日比8月20日上漲3.8%；但隨著掛牌量增加以及市場情緒有所降溫，9月中上旬房價再度走弱，9月17日較3日下降1.9%。二線城市受二手房成交偏弱影響，房價仍在下行。
展望：①總的來看，不論新房還是二手房，本輪政策出臺后市場回暖的幅度目前還弱于年初小陽春；并且市場表現(xiàn)依然分化，二手房好于新房，各能級城市表現(xiàn)：京滬>廣深>二線城市>三四線城市。
②展望后續(xù)，房地產(chǎn)市場回暖的確定性較強，但改善時間能持續(xù)多久尚不確定，目前已經(jīng)出現(xiàn)后勁減弱、剛需接力不足的風險。政策發(fā)布之初，短期市場預(yù)期過高，無論是新房來訪指數(shù)還是一線城市二手房房價，都在9月初快速沖高。但近期新房來訪指數(shù)增速開始放緩；而二手房市場，表現(xiàn)最強勁的一線城市房價經(jīng)過沖高后已開始環(huán)比下降，同時掛牌量大幅增加表明承接置換房的剛需可能仍然偏弱。
?、刍钴S二手房市場是激活整個房地產(chǎn)市場良性循環(huán)的“關(guān)鍵一躍”，政策可進一步優(yōu)化調(diào)整。按照“認房不認貸”規(guī)則，只有賣掉存量房，二套房才能認定為首套，購房門檻才會降低；并且，部分家庭需要賣掉存量房以回籠資金，這也是后續(xù)新房與二手房置換需求的主要來源。因此，二手房市場流動性恢復是激活整個房地產(chǎn)市場良性循環(huán)的“關(guān)鍵一躍”，而剛需對置換房的承接則是市場持續(xù)改善的源頭。為此，之前市場過熱階段的限制性政策仍有進一步調(diào)整優(yōu)化空間，主要集中在一線城市，比如適當降低首套房的房貸利率加點、調(diào)整普宅認定標準等。
風險提示：政策效果后勁邊際減弱、剛需接力不足；廣州調(diào)整后,其他一線城市會否跟進具有不確定性；房地產(chǎn)市場下行超預(yù)期，政策也會進一步變動。
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