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2023年以來(lái)，中證REITs指數(shù)經(jīng)歷窄幅震蕩后一路下探，經(jīng)過(guò)半年時(shí)間的低迷，7月終于得以企穩(wěn)，行情有所修復(fù)。資金面看，目前市場(chǎng)成交量正處于低位，有望回升至更高的交易情緒。從估值角度看，在后續(xù)宏觀系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)不大的情況下，結(jié)合低估值性?xún)r(jià)比，REITs目前具備了較好的投資價(jià)值。而消息面上，REITs市場(chǎng)在產(chǎn)品方面，新類(lèi)型不斷推陳出新；政策方面，積極信號(hào)持續(xù)釋放；參與者方面，供需兩端資金量擴(kuò)充，提供源頭活水。REITs發(fā)展節(jié)奏加快，后續(xù)可進(jìn)一步期待在愈發(fā)完善的監(jiān)管機(jī)制下，更多的項(xiàng)目和參與方能夠入局，REITs長(zhǎng)期投資的價(jià)值也將愈發(fā)彰顯。
　　針對(duì)7月以來(lái)REITs的反彈企穩(wěn)，主要是“季報(bào)行情”催化下市場(chǎng)情緒的回暖。一方面，二季報(bào)披露之前的市場(chǎng)預(yù)期使得REITs行情止跌轉(zhuǎn)好，另一方面，最終披露出來(lái)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)驗(yàn)證了市場(chǎng)對(duì)于資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的預(yù)期，因此二季報(bào)后REITs的行情也沒(méi)有出現(xiàn)如上半年一般劇烈的負(fù)面效應(yīng)。從具體數(shù)據(jù)看，2023上半年可供分配金額累計(jì)完成率較高的標(biāo)的均錄得了不錯(cuò)的漲幅，而可供分配金額累計(jì)完成率較低的標(biāo)的反彈力度則明顯不足。
　　我們?cè)噲D根據(jù)每個(gè)底層資產(chǎn)的業(yè)務(wù)屬性尋找到對(duì)REITs投資具備明顯指導(dǎo)價(jià)值的先行指標(biāo)，搭建起一套R(shí)EITs預(yù)期指標(biāo)體系：高速公路類(lèi)REITs投資可參考中國(guó)公路客運(yùn)量、貨運(yùn)量累計(jì)同比作為先行指標(biāo)；工業(yè)地產(chǎn)租金這一指標(biāo)對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)物流類(lèi)REITs的市場(chǎng)行情具備一定參考價(jià)值；城市二手住宅租金回報(bào)率一定程度上與保租房REITs的基本面有關(guān)聯(lián)性；制造業(yè)PMI環(huán)比指標(biāo)對(duì)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的租金和出租率或產(chǎn)生積極影響。
　　根據(jù)以上構(gòu)建的先行指標(biāo)，結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)及項(xiàng)目本身情況，我們認(rèn)為后續(xù)可關(guān)注：
　?。?）歷史業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)良好、穩(wěn)健的標(biāo)的，如倉(cāng)儲(chǔ)物流類(lèi)REITs的租戶(hù)以業(yè)務(wù)已經(jīng)較穩(wěn)定的物流類(lèi)、運(yùn)輸類(lèi)企業(yè)為主，長(zhǎng)期來(lái)看受宏觀影響不大，可持續(xù)關(guān)注工業(yè)地產(chǎn)租金這一宏觀指標(biāo)；保障型租賃住房REITs類(lèi)底層資產(chǎn)以個(gè)人租戶(hù)為主，相比經(jīng)營(yíng)情況不佳而退租風(fēng)險(xiǎn)較大的企業(yè)租戶(hù)具備更強(qiáng)粘性，同時(shí)收租周期短，資金流安全邊際高?？沙掷m(xù)關(guān)注其中出租率和租金具備相對(duì)優(yōu)勢(shì)，以及城市二手租金回報(bào)率較好的標(biāo)的。
　　（2）隨著后續(xù)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)，具有更強(qiáng)周期屬性且基本面有所改善的類(lèi)型，如交通基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)REITs、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)REITs，需要結(jié)合宏觀先行指標(biāo)與具體資產(chǎn)基本面情況進(jìn)一步篩選標(biāo)的。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：REITs具備底層項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)不及預(yù)期、二級(jí)市場(chǎng)異常波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。REITs的過(guò)往業(yè)績(jī)及基金經(jīng)理管理其他產(chǎn)品的歷史業(yè)績(jī)不代表未來(lái)表現(xiàn)；本報(bào)告根據(jù)歷史公開(kāi)數(shù)據(jù)整理，存在失效風(fēng)險(xiǎn)，不構(gòu)成投資建議。