>> 中信證券-中金普洛斯倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT(508056.SH)2023年中報(bào)點(diǎn)評(píng)：擴(kuò)募強(qiáng)化平臺(tái)價(jià)值，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)階段性承壓-230928
| 上傳日期： |
2023/9/28 |
大小： |
269KB |
| 格式： |
pdf 共4頁(yè) |
來(lái)源： |
中信證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
陳聰，張全國(guó)，劉河維 |
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普洛斯REIT作為首批成功落地?cái)U(kuò)募流程的優(yōu)質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)REIT標(biāo)的，其資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)的價(jià)值正在不斷提升?；甬a(chǎn)品目前在管的底層資產(chǎn)區(qū)位布局相對(duì)較好，優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)有望支撐未來(lái)的穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)回報(bào)，仍然具備一定的長(zhǎng)期投資價(jià)值，但在短期內(nèi)其在管資產(chǎn)也不得不面臨經(jīng)濟(jì)恢復(fù)爬坡過(guò)程中出現(xiàn)的倉(cāng)儲(chǔ)空置率提升問(wèn)題。我們預(yù)計(jì)普洛斯REIT在2023/24/25年分別可以實(shí)現(xiàn)可供分配金額3.45/3.56/3.61億元，我們測(cè)算基金合理目標(biāo)價(jià)4.5元/份額，調(diào)整至“增持”的投資評(píng)級(jí)。
▍業(yè)績(jī)表現(xiàn)穩(wěn)健，分派收益良好。根據(jù)普洛斯REIT基金產(chǎn)品公告，2023年上半年（含擴(kuò)募資產(chǎn)）基金實(shí)現(xiàn)總收入1.92億元，同比+6%，EBITDA實(shí)現(xiàn)1.26億元，同比+3.2%，可供分配金額1.72億元，同比+22%，上半年已完成2023年全年預(yù)計(jì)可供分配金額的約50%，業(yè)績(jī)基本面表現(xiàn)穩(wěn)健。2023年上半年普洛斯REIT基金產(chǎn)品累計(jì)分紅分配金額1.63億元，占當(dāng)期可供分配金額的95%，分派收益表現(xiàn)良好。
▍擴(kuò)募發(fā)行順利完成，進(jìn)一步強(qiáng)化平臺(tái)價(jià)值。報(bào)告期內(nèi)，基金產(chǎn)品順利完成底層資產(chǎn)擴(kuò)募，截至2023年6月底，普洛斯REIT持有的基礎(chǔ)設(shè)施物流園資產(chǎn)由7個(gè)提升至10個(gè)，總建筑面積116萬(wàn)方，資產(chǎn)分別布局在京津冀、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)、粵港澳大灣區(qū)和成渝經(jīng)濟(jì)圈，進(jìn)一步分散了物流倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)的區(qū)域集中度，強(qiáng)化了資產(chǎn)組合的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定性。此外，擴(kuò)募的成功推進(jìn)為未來(lái)潛在的更大規(guī)模的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入提供了可供借鑒的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，基金產(chǎn)品的資產(chǎn)退出的平臺(tái)通道價(jià)值進(jìn)一步強(qiáng)化。
▍資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)階段性承壓。2023年以來(lái)物流倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展有所放緩，新增供應(yīng)增多而租賃需求的恢復(fù)相對(duì)滯后，對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)的空置率和租金表現(xiàn)形成一定的壓力。截至2023年中期（含擴(kuò)募資產(chǎn)），普洛斯REIT底層資產(chǎn)有效市場(chǎng)化租戶數(shù)量74個(gè)，期末平均出租率87.58%，其中首發(fā)資產(chǎn)平均出租率92.09%（較2022年底下降2.09個(gè)百分點(diǎn)），新購(gòu)入擴(kuò)募資產(chǎn)平均出租率80.56%（較2022年底下降6.9個(gè)百分點(diǎn)）?；鹪诠苜Y產(chǎn)的有效平均租金單價(jià)為38.52元/平方米/月，其中首發(fā)資產(chǎn)平均租金單價(jià)45.05元/平方米/月（較2022年底提升1.4%），新購(gòu)入擴(kuò)募資產(chǎn)平均租金單價(jià)26.90元/平方米/月（較2022年底提升4.3%）?；鸸芾砣朔e極應(yīng)對(duì)處理空置率問(wèn)題，根據(jù)基金公告，截至基金半年度報(bào)告發(fā)布日，普洛斯（重慶）城市配送物流中心已與客戶完成租賃意向協(xié)議轉(zhuǎn)簽正式租賃協(xié)議，這將使普洛斯REIT在管的10個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目整體時(shí)點(diǎn)平均出租率進(jìn)一步提升至90.55%，資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)基本面有望穩(wěn)步改善。
▍風(fēng)險(xiǎn)因素：宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩或租戶所在行業(yè)波動(dòng)從而導(dǎo)致出租率下降或租金下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)；現(xiàn)有租約到期后，若續(xù)期情況不及預(yù)期或當(dāng)前意向租約未能落地，可能面臨出租率下降風(fēng)險(xiǎn)；項(xiàng)目所在地周邊倉(cāng)儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施供給增加，競(jìng)爭(zhēng)加劇的風(fēng)險(xiǎn)。
▍盈利預(yù)測(cè)、估值與評(píng)級(jí)：普洛斯REIT作為首批成功落地?cái)U(kuò)募流程的優(yōu)質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)REIT標(biāo)的，其資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)的價(jià)值正在不斷提升。基金產(chǎn)品目前在管的底層資產(chǎn)區(qū)位布局相對(duì)較好，優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)有望支撐未來(lái)的穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)回報(bào)，仍然具備一定的長(zhǎng)期投資價(jià)值，但在短期內(nèi)其在管資產(chǎn)也不得不面臨經(jīng)濟(jì)恢復(fù)爬坡過(guò)程中出現(xiàn)的倉(cāng)儲(chǔ)空置率提升問(wèn)題。我們預(yù)計(jì)普洛斯REIT在2023/24/25年分別可以實(shí)現(xiàn)可供分配金額3.45/3.56/3.61億元，參考當(dāng)前產(chǎn)權(quán)類REITs的現(xiàn)金分派率3.95%，并考慮到短期內(nèi)物流資產(chǎn)所面臨的空置率壓力，我們保守給予該基金產(chǎn)品4.00%的2023年預(yù)期現(xiàn)金分派率，測(cè)算基金合理目標(biāo)價(jià)4.5元/份額，調(diào)整至“增持”的投資評(píng)級(jí)。
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