>> 申萬宏源-房地產(chǎn)行業(yè)2023年9月房企銷售數(shù)據(jù)點評：銷售降幅有所收窄，城改政策值得期待-231008
| 上傳日期： |
2023/10/8 |
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| 863KB |
| 格式： |
pdf 共7頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
袁豪,陳鵬 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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事件：
9月30日，克而瑞發(fā)布2023年9月房地產(chǎn)公司銷售排行，保利發(fā)展單月銷售排名第一，實現(xiàn)銷售金額330億元，萬科、中海單月銷售額均為320、280億元，排名第二、三位，前三門檻從去年同期350億元下降至280億元。9月單月銷售過百億房企為12家，較22年同期減少4家，對比2021年同期減少16家。
點評：
9月房企銷售額同比-27%、較前值+12pct，銷售降幅有所收窄、后續(xù)仍需政策呵護。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2023年9月，50家房企單月銷售金額3,506億元，環(huán)比+22.5%，較22年同比-27.4%、較前值+12.3pct；銷售面積為2,017萬方，環(huán)比+17.3%，較22年同比-4.2%、較前值+37.3pct；自23年6月以來銷售同比出現(xiàn)大幅下降，9月銷售降幅有所收窄。從累計數(shù)據(jù)看，1-9月累計銷售金額34,947億元，同比-14.9%、較前值-1.6pct；銷售面積20,529萬方，同比-21.1%、較前值-1.1pct；9月累計銷售金額同比繼續(xù)回落。此外，當(dāng)前市場結(jié)構(gòu)化特征依然明顯，其中一二線城市和優(yōu)質(zhì)房企的銷售表現(xiàn)更好，后者也持續(xù)推動著行業(yè)集中度進一步提升。7月下旬以來，國常會、政治局會議、住建部、證監(jiān)會持續(xù)積極表態(tài)，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，需適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策；8月25日住建部、央行、金融監(jiān)管總局等三部委明確首套房貸“認(rèn)房不認(rèn)貸”，隨后四個一線及重點二線等城市更進；8月31日，央行、國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)文下調(diào)限購城市首付比下限，當(dāng)前一二線城市進入到限制性政策放松的密集期。同時積極推動城中村改造是打造擴內(nèi)需穩(wěn)經(jīng)濟的重要工具。預(yù)計后續(xù)一二線政策迎來優(yōu)化、行業(yè)需求有望得到持續(xù)復(fù)蘇。
9月單月銷售：保利、萬科、中海排名前三，行業(yè)熱度下滑背景下房企銷售出現(xiàn)普降。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，從單月銷售來看，保利銷售排名第一，萬科、中海分別位列二三。其中，保利330億（YOY-14%）、萬科320億（YOY-8%）、中海280億（YOY+23%）、華潤266億（YOY-13%）、綠城217億（YOY-19%）、招蛇208億（YOY-41%）、龍湖145億（YOY-25%）、建發(fā)房產(chǎn)140億（YOY+49%）、華發(fā)137億（YOY+67%）、金地131億（YOY-42%）、金茂121億（YOY-8%）、越秀99億（YOY-40%）、融創(chuàng)95億（YOY+9%）、濱江88億（YOY-28%）、碧桂園77億（YOY-81%）、新城57億（YOY-32%）、旭輝54億（YOY-46%）、中南31億（YOY-35%）、世茂20億（YOY-75%）、金科18億（YOY-43%）、陽光城13億（YOY-58%）等。9月房企銷售同比出現(xiàn)普降，企業(yè)分化持續(xù)加劇，主流企業(yè)中銷售同比排名靠前的房企為：華發(fā)+67%、建發(fā)房產(chǎn)+49%、中海+23%、融創(chuàng)+9%、萬科-8%、華潤-13%、保利-14%等，顯著好于行業(yè)；預(yù)計這種分化在融資差異和拿地差異之下后續(xù)將進一步加大，推動優(yōu)質(zhì)房企的銷售集中度將進一步提升。
1-9月累計銷售：保利、萬科、中海排名前三，優(yōu)質(zhì)房企銷售跑贏行業(yè)、房企分化加大。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，從累計銷售來看，保利銷售排名第一，萬科、中海分別位列二三。其中，保利3321億（YOY+4%）、萬科2806億（YOY-11%）、中海2390億（YOY+19%）、華潤2343億（YOY+16%）、招蛇2268億（YOY+13%）、碧桂園1966億（YOY-46%）、綠城1922億（YOY-2%）、龍湖1376億（YOY-5%）、建發(fā)房產(chǎn)1326億（YOY+32%）、濱江1221億（YOY+16%）、金地1219億（YOY-25%）、越秀1119億（YOY+40%）、金茂1095億（YOY0%）、華發(fā)1036億（YOY+42%）、融創(chuàng)710億（YOY-50%）、新城602億（YOY-36%）、旭輝565億（YOY-46%）、世茂353億（YOY-45%）、中南328億（YOY-31%）、陽光城238億（YOY-36%）、金科171億（YOY-70%）等。1-9月50家房企累計銷售金額同比增速回落、分化趨勢依舊，主流企業(yè)中銷售同比排名靠前的房企為：華發(fā)+42%、越秀+40%、建發(fā)房產(chǎn)+32%、中海+19%、濱江+16%、華潤+16%、招蛇+13%、保利+4%等，顯著好于行業(yè)；預(yù)計這種分化在后續(xù)也將進一步加大，推動優(yōu)質(zhì)房企銷售集中度將進一步提升。
投資分析意見：銷售降幅有所收窄，城改政策值得期待，維持“看好”評級。近期政治局會議對房地產(chǎn)定調(diào)發(fā)生重大變化，開啟了房地產(chǎn)政策寬松周期，一二線城市放松政策正在加速落地，如認(rèn)房不認(rèn)貸、降房貸首付比、放松限購等。但考慮到居民加杠桿與收入預(yù)期較弱之間仍形成矛盾，因而我們認(rèn)為城中村改造的必要性提升，其將有助于提升居民購買力，同時鑒于近期中央密集表態(tài)支持城改，凸顯城改戰(zhàn)略高度定位，預(yù)計后續(xù)將加速推進、并大有可為。我們預(yù)計核心城市銷售也將逐步改善，格局優(yōu)化下優(yōu)質(zhì)房企成長空間打開，并將受益于政策放松和格局優(yōu)化雙重利好。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評級，1）推薦優(yōu)質(zhì)房企：A股：華發(fā)股份、招商蛇口、濱江集團、保利發(fā)展、建發(fā)股份、金地集團、新城控股、萬科A；H股：越秀地產(chǎn)、華潤置地、建發(fā)國際、龍湖集團、中海外發(fā)展；2）建議關(guān)注城中村改造受益企業(yè)：北京：城建發(fā)展；上海：中華企業(yè)；廣州：越秀地產(chǎn)；深圳：天健集團。此外，維持物業(yè)管理板塊“看好”評級，推薦：保利物業(yè)、中海物業(yè)、萬物云、華潤萬象、新大正，建議關(guān)注：招商積余。<
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