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9月百強(qiáng)銷售額累計(jì)同比降幅擴(kuò)至12%，單月同比-30%。9月政策利好頻出，從結(jié)果來看，短期內(nèi)確實(shí)對(duì)一線城市新房和二手房需求釋放起到提振作用，但目前推動(dòng)成交的主要是此前已有購房意愿的客群，政策本身帶來的預(yù)期信心修復(fù)仍需一定時(shí)間的傳導(dǎo)。此外，我們認(rèn)為單一政策的效果持續(xù)時(shí)間有限，為了維護(hù)銷售市場(chǎng)，接下定然會(huì)有更多政策出臺(tái)。三四季度是政策平臺(tái)期，隨著政策陸續(xù)加碼，效果也會(huì)逐層推進(jìn)，預(yù)計(jì)總量彈性仍弱，但一二線結(jié)構(gòu)性效果更強(qiáng)。9月TOP100房企操盤口徑銷售額4042.6億元，同比降低29.2%，環(huán)比增長(zhǎng)17.8%；權(quán)益口徑銷售金額3009.2億元，同比降低29.2%，環(huán)比增長(zhǎng)14.9%。1-9月TOP100房企操盤口徑銷售金額41567.4億元，同比降低11.0%，較上月累計(jì)同比降低2.5pct；權(quán)益口徑銷售金額為32700.7億元，同比降低11.9%，較上月累計(jì)同比降低2.2pct，權(quán)益比70.2%。
　　操盤口徑各梯隊(duì)房企銷售額累計(jì)值均同比下滑，TOP10和TOP11-20降幅較低，均為個(gè)位數(shù)降幅，而TOP21-30房企降幅最大達(dá)19.9%。從2023年1-9月操盤口徑銷售金額來看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降6.4%；TOP11-20房企排名第二，同比下降8.2%。跌幅最大的是TOP21-30房企，同比下降19.9%。從權(quán)益口徑銷售金額來看，累計(jì)跌幅最小的是TOP10房企，同比下降4.7%；TOP11-20房企排名第二，同比下降10.8%。跌幅最大的是TOP51-100房企，同比下降20.1%。
　　對(duì)比2023年1-9月與上年同期，操盤口徑銷售的門檻均出現(xiàn)下降，跌幅最小的是10強(qiáng)門檻。具體看，10強(qiáng)門檻從1308.9億元下降至1271.8億元，同比下降2.8%；20強(qiáng)門檻從552.9億元下降至484.6億元，同比下降12.4%；30強(qiáng)門檻從367.2億元下降至302.7億元，同比下降17.6%；50強(qiáng)門檻從233.6億元下降至187.5億元，同比下降19.7%；100強(qiáng)門檻從86.0億元下降至81.7億元，同比下降5%。
　　企業(yè)間銷售分化明顯，大部分國(guó)央企及少部分優(yōu)質(zhì)民企韌性較強(qiáng)，多數(shù)民企依然維持較大降幅。從2023年1-9月累計(jì)操盤口徑銷售金額來看，TOP5房企為保利發(fā)展、萬科地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、招商蛇口，分別實(shí)現(xiàn)銷售金額3022.2、2618.6、2270.1、2175.7、2100.1億元。從累計(jì)操盤口徑銷售金額增速看，TOP40房企有21家實(shí)現(xiàn)同比正增長(zhǎng)，重點(diǎn)房企1-9月銷售額同比表現(xiàn)較好的有：華發(fā)股份46%、建發(fā)房產(chǎn)35%、中海地產(chǎn)18%、華潤(rùn)置地18%、濱江集團(tuán)17%、招商蛇口16%、保利發(fā)展3%。
　　投資建議：中國(guó)房地產(chǎn)走過2021年大周期拐點(diǎn)后，未來主旋律是分化，看好“一線+不超過三分之二的二線+少量三線”這個(gè)城市組合包，在政策加碼到位之下，總量下方有底，上方量?jī)r(jià)均有一定彈性，能在未來中周期跑贏全國(guó)整體水平。我們看好優(yōu)質(zhì)房企在這個(gè)階段持續(xù)跑贏同行。我們?nèi)匀徽J(rèn)為有必要去做強(qiáng)刺激進(jìn)行托底，最終政策力度有望媲美2008、2014年。年內(nèi)9-12月是政策預(yù)期、政策持續(xù)釋放帶來的板塊行情。擇股方向包含以下幾個(gè)方向：（1）基本面股票：A股：華發(fā)股份、濱江集團(tuán)、建發(fā)股份、招商蛇口、保利發(fā)展等；H股：越秀地產(chǎn)、綠城中國(guó)、華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、建發(fā)國(guó)際、綠景中國(guó)地產(chǎn)、貝殼等；（2）一線政策落地概念、城中村改造概念：北京—城建發(fā)展等；深圳—天健集團(tuán)等；（3）現(xiàn)金流表現(xiàn)優(yōu)異、負(fù)債少、相對(duì)抗周期波動(dòng)的物業(yè)：A股關(guān)注招商積余；H股關(guān)注華潤(rùn)萬象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策出臺(tái)速度和執(zhí)行力度不及預(yù)期，基本面下行引發(fā)連鎖反應(yīng)。