>> 光大證券-房地產(chǎn)行業(yè)土地市場月度跟蹤報告(2023年8月)：1-8月百城宅地成交建面同比下降29%，核心城市宅地成交溢價率小幅收斂-231006
| 上傳日期： |
2023/10/7 |
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| 1367KB |
| 格式： |
pdf 共16頁 |
來源： |
光大證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
何緬南 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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8月百城宅地供需規(guī)模同比顯著回落；1-8月，百城宅地供需同比延續(xù)弱勢，一二線城市宅地成交樓面均價同比上漲較明顯，三線城市宅地成交樓面均價同比微漲。
1-8月，百城宅地供應(yīng)建面26996萬平，同比-23.4%；成交建面17714萬平，同比-28.8%；成交樓面均價為6886元/平，同比+7.7%。分城市能級來看：
百城中一線城市宅地供應(yīng)建面1509萬平，同比-42.7%；成交建面1254萬平，同比-29.5%；成交樓面均價為24517元/平，同比+8.4%。
百城中二線城市宅地供應(yīng)建面9944萬平，同比-27.3%；成交建面6091萬平，同比-35.8%；成交樓面均價為8714元/平，同比+17.1%。
百城中三線城市宅地供應(yīng)建面15542萬平，同比-17.9%；成交建面10368萬平，同比-23.9%；成交樓面均價為3680元/平，同比+3.6%。
1-8月，TOP50房企新增土儲價值同比-12.1%，好于百城宅地市場成交同比，頭部國央企拿地實力穩(wěn)健，其中華潤、保利、建發(fā)等國企新增土儲規(guī)模較大。
1-8月，TOP50房企新增土儲價值8300億元，同比-12.1%，新增土儲價值前三名房企為華潤置地（745億元）、保利發(fā)展（668億元）、萬科地產(chǎn)（616億元）；TOP50房企新增土儲面積6545萬平，同比-9.9%，新增土儲面積排名前三的房企為華潤置地（478萬平）、保利發(fā)展（468萬平）、建發(fā)房產(chǎn)（466萬平）。
22城前四輪已完成的土拍整體溢價率分別為7.0%、7.0%、5.9%、5.4%。
截至2023年9月28日，22城一批次土拍累計成交面積2754萬平米，供應(yīng)面積成交率為80.6%；累計成交總價3689億元，整體成交溢價率約為7.0%；22城二批次累計成交土地建面2412萬平米，供應(yīng)面積成交率為73.3%；累計成交總價3076億元，整體成交溢價率約為7.0%；22城中的6個城市第三批次土拍累計成交土地建面353萬平米，供地面積成交率為84.5%，累計成交總價486億元，整體成交溢價率約5.9%；已有6城進(jìn)行第四批土拍，累計成交土地建面336萬平米，供地面積成交率為90.2%，累計成交總價500億元，整體成交溢價率5.4%。下半年以來土地市場成交熱度略有回落，核心城市成交溢價率小幅收斂。
投資建議：2023開年，監(jiān)管部門密集發(fā)聲，明確房地產(chǎn)金融化泡沫化勢頭得到實質(zhì)性扭轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展事關(guān)金融市場穩(wěn)定和宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展全局，中央政治局會議指出我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，優(yōu)化房地產(chǎn)政策箭在弦上，消費類商業(yè)公募REIT積極推進(jìn)。從供給側(cè)看，通過信貸、債券、股權(quán)多種方式綜合協(xié)同，“三箭連珠”有力提振房地產(chǎn)行業(yè)信心；從需求側(cè)看，5年期LPR下調(diào)，地方政府“因城施策”引導(dǎo)合理住房消費需求，包括優(yōu)化“認(rèn)房認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)，下調(diào)首付比例及按揭利率等。政策利好頻發(fā)，供給側(cè)信用風(fēng)險逐步出清，促需求政策陸續(xù)落地，高能級城市房地產(chǎn)市場供需回暖明顯，區(qū)域分化格局進(jìn)一步凸顯。投資建議關(guān)注三條主線：1）看好具備片區(qū)綜合開發(fā)能力，有機會參加超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的穩(wěn)健龍頭房企，建議關(guān)注招商蛇口、保利發(fā)展、中國金茂、中國海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、中國海外宏洋集團(tuán)、萬科A/萬科企業(yè)、濱江集團(tuán)；2）看好先發(fā)布局多元賽道，存量資產(chǎn)資源豐富，在商業(yè)地產(chǎn)賽道具備核心競爭力的房企，建議關(guān)注華潤置地、龍湖集團(tuán)、新城控股；3）看好我國產(chǎn)業(yè)園步入存量改革+創(chuàng)新發(fā)展期，逐步邁向?qū)I(yè)化運營發(fā)展，公募REITs利于產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)重估，建議關(guān)注上海臨港。
風(fēng)險分析：房地產(chǎn)行業(yè)寬松政策推進(jìn)不及預(yù)期風(fēng)險，房地產(chǎn)市場需求不及預(yù)期風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)項目竣工不及預(yù)期風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)多元化業(yè)務(wù)經(jīng)營不佳風(fēng)險等。
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