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地產(chǎn)基本面仍待改善，期待更多城市更好落實(shí)優(yōu)化地產(chǎn)政策
　　9月房地產(chǎn)基本面繼續(xù)承壓：投資同比降幅小幅擴(kuò)大，銷售量?jī)r(jià)延續(xù)調(diào)整，房企現(xiàn)金流仍存在一定壓力。但需求端政策已在逐步釋放落地，我們期待更多城市更好落實(shí)優(yōu)化地產(chǎn)政策，并與其他一攬子經(jīng)濟(jì)政策形成合力，共同推動(dòng)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好，穩(wěn)定居民房?jī)r(jià)預(yù)期和購(gòu)房需求。我們看好具備充裕供應(yīng)彈性的城市以及在主流城市有充裕貨值和較強(qiáng)補(bǔ)貨能力的優(yōu)質(zhì)房企。
　　投資降幅小幅擴(kuò)大，新開工降幅收斂，竣工升幅擴(kuò)大
　　9月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下滑11.3%，降幅較8月小幅擴(kuò)大0.3pct。土地市場(chǎng)需求端房企拿地仍較克制，開工端依然不強(qiáng)，但同比降幅有所收斂，竣工端在保交付推動(dòng)下保持強(qiáng)勢(shì)：1、9月300城住宅類土地供給同比由降轉(zhuǎn)升，成交規(guī)模降幅擴(kuò)大，流拍率有所上升，銷售和融資承壓情形下，房企拿地依舊克制；2、銷售市場(chǎng)不強(qiáng)+企業(yè)拿地克制導(dǎo)致新開工同比下滑14.6%，但降幅較8月有所收斂8.9pct，施工面積同比降幅持平，為7.1%；3、保交付仍在發(fā)力，竣工面積同比增速保持強(qiáng)勢(shì)。9月竣工面積同比上升25.3%，升幅較8月擴(kuò)大14.7pct。銷售有待進(jìn)一步企穩(wěn)，房企現(xiàn)金流仍待改善，后續(xù)竣工韌性或?qū)⒏匈囉诒＝桓墩叩倪M(jìn)一步發(fā)力。
　　銷售量?jī)r(jià)延續(xù)調(diào)整，積極信號(hào)持續(xù)增加
　　9月以來房地產(chǎn)銷售量?jī)r(jià)延續(xù)調(diào)整。9月全國(guó)商品房銷售面積同比下滑10.1%，較8月收窄2.1pct；銷售金額同比下滑13.6%，較8月收窄2.8pct，但1-9月累計(jì)同比降幅持續(xù)擴(kuò)大。同時(shí)，房?jī)r(jià)繼續(xù)調(diào)整，根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)，9月50城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌1.3%，較8月收窄0.2pct，其中一線、二線、三四線城市分別環(huán)比-0.3%、-1.1%、-2.0%，較8月收窄0.1、0.3、擴(kuò)大0.2pct。但我們注意到需求端政策正在密集釋放落地，7月24日政治局會(huì)議之后，截至10月18日，已有20個(gè)高能級(jí)城市相繼放松需求端政策。我們期待更多一二線城市優(yōu)化地產(chǎn)政策的落實(shí)，加速基本面筑底進(jìn)程。
　　房企現(xiàn)金流仍存在一定壓力
　　9月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下滑18.0%，房企現(xiàn)金流仍面臨壓力。具體來看：1、9月定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款同比下滑25.7%、26.5%，降幅較8月收窄5.8、0.4pct，與銷售降幅收窄的趨勢(shì)一致；2、國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金同比上升4.1%、下滑13.5%，較8月收窄28.4、8.6pct，國(guó)內(nèi)貸款到位資金同比由降轉(zhuǎn)升反映融資政策支持的效果。但地產(chǎn)銷售有待進(jìn)一步企穩(wěn)，部分龍頭房企遭遇階段性流動(dòng)性壓力，使得房企融資環(huán)境進(jìn)一步承壓。我們期待融資端支持政策能夠與地產(chǎn)需求端和其他一攬子經(jīng)濟(jì)政策協(xié)同，穩(wěn)定地產(chǎn)需求，進(jìn)而緩解房企現(xiàn)金流壓力。
　　投資建議
　　重點(diǎn)推薦：1）A股開發(fā)：城建發(fā)展、建發(fā)股份、濱江集團(tuán)、萬科A；2）港股開發(fā)：越秀地產(chǎn)、建發(fā)國(guó)際控股、華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)；3）物管公司：中海物業(yè)、保利物業(yè)、華潤(rùn)萬象生活、濱江服務(wù)、招商積余、萬物云。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)；行業(yè)下行風(fēng)險(xiǎn)；部分房企經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。