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國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2023年1-9月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售情況。9月銷(xiāo)售面積1.09億平，同比增速-10.1%（前值：-12.2%）；開(kāi)發(fā)投資金額1.04萬(wàn)億元，同比增速-11.3%（前值：-11.0%）；新開(kāi)工面積8232萬(wàn)平，同比增速-14.6%（前值：-23.6%）。
　　本次統(tǒng)計(jì)局披露同比增速說(shuō)明：投資、銷(xiāo)售等指標(biāo)的增速均按可比口徑計(jì)算。報(bào)告期數(shù)據(jù)與上年已公布的同期數(shù)據(jù)之間存在不可比因素，不能直接相比計(jì)算增速。主要原因是：1）加強(qiáng)在庫(kù)項(xiàng)目管理，對(duì)毀約退房的商品房銷(xiāo)售數(shù)據(jù)進(jìn)行了修訂。2）加強(qiáng)統(tǒng)計(jì)執(zhí)法，對(duì)統(tǒng)計(jì)執(zhí)法檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題數(shù)據(jù)，按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行了改正。3）加強(qiáng)數(shù)據(jù)質(zhì)量管理，剔除非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)性質(zhì)的項(xiàng)目投資以及具有抵押性質(zhì)的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)。
　　以下報(bào)告中銷(xiāo)售與投資相關(guān)數(shù)值均使用本次統(tǒng)計(jì)局公布的同比增速，單月增速為我們根據(jù)本次的累計(jì)同比增速先倒算的去年基數(shù)，再計(jì)算得到的數(shù)值。
　　核心觀點(diǎn)
　　1.商品房銷(xiāo)售：
　　9月單月全國(guó)銷(xiāo)售面積同比降幅持續(xù)收窄。9月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積1.09億平，同比下降10.1%，同比降幅較上月收窄了2.0個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售金額1.09萬(wàn)億元，同比下降13.6%，同比降幅較上月收窄了2.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅單月銷(xiāo)售金額、面積同比分別下降14.2%、11.6%，同比降幅較上月分別收窄了4.0、3.8個(gè)百分點(diǎn)。我們認(rèn)為，9月銷(xiāo)售降幅收窄主要是因?yàn)楦鞯卣呃貌粩嗤瞥觯诵某鞘姓咝Ч兴@現(xiàn)，不過(guò)后續(xù)可持續(xù)性仍待觀察。但房?jī)r(jià)仍然面臨一定的下行壓力。9月商品房銷(xiāo)售均價(jià)10051元/平，環(huán)比下降3.7%，同比下降3.8%；其中住宅銷(xiāo)售均價(jià)10484元/平，環(huán)比下降3.7%，同比下降2.9%。
　　從區(qū)域來(lái)看，東部地區(qū)銷(xiāo)售明顯修復(fù)。9月東、中、西部銷(xiāo)售面積同比增速分別為-12.6%、-10.2%、-6.4%，其中東、中部地區(qū)同比降幅較上月分別收窄了10.6、0.9個(gè)百分點(diǎn)，以核心城市為主的東部地區(qū)利好不斷推出，政策效果有所顯現(xiàn)；西部地區(qū)同比增速較上月下降21.3個(gè)百分點(diǎn)，以低能級(jí)城市為主的西部地區(qū)市場(chǎng)仍面臨較大的下行壓力。從累計(jì)來(lái)看，東部地區(qū)仍明顯好于其他地區(qū)，東部地區(qū)1-9月累計(jì)銷(xiāo)售面積同比增速為-5.2%，中、西部分別為-11.0%、-8.7%。
　　全國(guó)商品房累計(jì)銷(xiāo)售同比降幅仍在擴(kuò)大。從三季度單季來(lái)看，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額同比分別下降12.3%、16.5%，降幅較二季度分別擴(kuò)大了3.7、14.5個(gè)百分點(diǎn)。1-9月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積8.48億平，同比下降7.5%（前值：-7.1%）；銷(xiāo)售金額8.91萬(wàn)億元，同比下降4.6%（前值：-3.2%）；銷(xiāo)售均價(jià)10503元/平，同比增長(zhǎng)3.1%（前值：+4.2%）。其中，住宅1-9月銷(xiāo)售金額、面積同比增速分別為-3.2%、-6.3%。在居民收入預(yù)期尚未恢復(fù)、房?jī)r(jià)下跌預(yù)期仍較強(qiáng)等因素影響下，1-9月全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額同比降幅延續(xù)擴(kuò)大趨勢(shì)。短期來(lái)看，預(yù)計(jì)伴隨著政策持續(xù)優(yōu)化調(diào)整，核心城市有望保持一定的市場(chǎng)活躍度，銷(xiāo)售表現(xiàn)或?qū)⒑糜谄胀ǘ€及廣大三四線城市，疊加低基數(shù)，預(yù)計(jì)四季度銷(xiāo)售同比降幅將有所收窄。我們預(yù)計(jì)2023年全年商品房銷(xiāo)售面積同比增速-3%。
　　2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工、竣工：
　　9月地產(chǎn)投資持續(xù)承壓；新開(kāi)工雖邊際改善，但開(kāi)工量仍處于歷史低位。9月單月開(kāi)發(fā)投資金額1.04萬(wàn)億元，同比下降11.3%，降幅較上月小幅擴(kuò)大了0.3個(gè)百分點(diǎn)，已經(jīng)連續(xù)五個(gè)月降幅超過(guò)一成，其中，住宅投資走弱，9月住宅投資額同比下降11.3%，同比降幅較上月擴(kuò)大了0.4個(gè)百分點(diǎn)。投資持續(xù)承壓主要是因?yàn)橥恋赝顿Y相對(duì)較弱，今年上半年全國(guó)成交土地總價(jià)較2022年下半年下降57%，同比也有15%的下降，對(duì)當(dāng)前的地產(chǎn)投資造成了一定拖累。9月新開(kāi)工面積8232萬(wàn)平，同比下降14.6%，降幅較上月收窄了8.9個(gè)百分點(diǎn)，單月同比降幅今年3月以來(lái)首次收窄至20%以?xún)?nèi)，但新開(kāi)工體量為2009年來(lái)的同期最低值，前期的銷(xiāo)售低迷導(dǎo)致房企開(kāi)工、拿地意愿持續(xù)較弱。三季度單季新開(kāi)工面積同比下降21.3%，較二季度降幅收窄了7.3個(gè)百分點(diǎn)，投資同比下降11.5%，較二季度降幅擴(kuò)大了2個(gè)百分點(diǎn)。1-9月累計(jì)投資8.73萬(wàn)億元，同比下降9.1%，降幅較上月擴(kuò)大了0.3個(gè)百分點(diǎn)；累計(jì)新開(kāi)工面積7.21億平，同比下降23.4%，降幅較上月小幅收窄了1.0個(gè)百分點(diǎn)。從區(qū)域來(lái)看，以核心城市為主的東部地區(qū)投資降幅相對(duì)最小，仍是房企投資的重點(diǎn)地區(qū)。1-9月東、中、西部投資額同比增速分別為-4.4%、-8.4%、-19.4%。我們預(yù)計(jì)2023年投資和新開(kāi)工面積同比增速分別為-5%、-20%。
　　單月竣工面積同比增速顯著提升，全年竣工增長(zhǎng)確定性相對(duì)較強(qiáng)。9月竣工面積4979萬(wàn)平，同比增長(zhǎng)25.3%，增速較上月提升了14.8個(gè)百分點(diǎn)，持續(xù)七個(gè)月保持雙位數(shù)增長(zhǎng)。1-9月累計(jì)竣工4.87億平，同比增長(zhǎng)19.8%，增速較上月提升了0.6個(gè)百分點(diǎn)。我們認(rèn)為今年竣工具備一定的確定性，一方面去年的部分工程延期至今年竣工，另一方面，2020年下半年至2021年上半年新開(kāi)工體量相對(duì)較高，按照2-3年的結(jié)算期考慮，今年這部分項(xiàng)目或?qū)⒔桓丁?br>　　3.開(kāi)發(fā)商資金：
　　受銷(xiāo)售修復(fù)及融資回升的影響，房企到位資金9月降幅收窄。9月房企到位資金1.10萬(wàn)億