>> 方正證券-房地產(chǎn)年度行業(yè)策略報告：告別歷史，重鑄新晨-231029
| 上傳日期： |
2023/10/30 |
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| 2173KB |
| 格式： |
pdf 共50頁 |
來源： |
方正證券 |
| 評級： |
推薦 |
作者： |
劉清海 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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樓市波動調(diào)整：年初小陽春后樓市逐漸走弱，三季度開始弱修復(fù)。1）新房銷售今年呈現(xiàn)N型走勢，一季度迎來小陽春，二季度逐步走弱，三季度開始弱修復(fù)，二手房成交處于近年來高位；2）房價一季度上漲后再次走弱，9月新房、二手房價格環(huán)比降幅分別擴大至0.3%、0.5%；3）房企以銷定產(chǎn)，地產(chǎn)投資持續(xù)下行，9月投資完成額累計同比-9.1%、施工面積累計同比-7.1%；4）土地市場低迷，房企拿地聚焦核心城市。
房企分化加劇：頭部房企在樓市回暖時彈性更強，央國企銷售、拿地表現(xiàn)均優(yōu)于民企。一季度樓市回暖，TOP10房企單月銷售額同比與TOP51-100房企增速差距在2023年2月份拉大至+49.9pct；央國企與民企單月銷售額同比差異于2023年2月拉大至+122.9pct；拿地方面，房企拿地強度整體下滑，央國企仍擔(dān)當(dāng)主力，總拿地金額TOP30房企中央國企數(shù)量占比達70%左右。
政策逐步發(fā)力：下半年開始，政策密集發(fā)力且未來仍具空間，城中村改造有望拉動樓市企穩(wěn)。2023年下半年以來，多層次地產(chǎn)政策充分發(fā)力。展望未來，政策仍具發(fā)力空間，主要表現(xiàn)在：1）一線城市中除廣州非核心區(qū)、上海金山區(qū)外，一線城市其余區(qū)域尚未放開限購；2）一線城市首付比例與房貸利率仍存較大下調(diào)空間；3）部分核心二線城市首付比例仍具放松空間。此外，城中村改造有望持續(xù)推動，房票安置有望拉動樓市企穩(wěn)。
中長期展望：地產(chǎn)銷售已歷經(jīng)兩年充分調(diào)整，每年10-12億平需求中樞具備支撐。樓市已歷經(jīng)2022年、2023連續(xù)兩年調(diào)整，商品房銷售面積大幅下降后或已接近潛在合理需求水平。地產(chǎn)銷售面積或難回到受棚改貨幣化影響的2016-2021年每年17億平需求中樞，但在改善及更新需求的支撐下，未來需求中樞有望維持每年10-12億㎡。此外，房地產(chǎn)開發(fā)將告別“三高”舊發(fā)展模式，房地產(chǎn)行業(yè)將平穩(wěn)過渡至兼顧效率、公平、穩(wěn)定和質(zhì)量的新發(fā)展模式。
2024年前瞻：中性預(yù)測下，2024年商品房銷售面積同比+2.9%，開發(fā)投資額同比+3.4%。地產(chǎn)政策逐步發(fā)力，目前力度逐步接近2014年，我們認(rèn)為2024年或為房地產(chǎn)企穩(wěn)之年。我們通過預(yù)測現(xiàn)房銷售面積增速與現(xiàn)房占比，測算2024年商品房銷售面積在樂觀、中性和悲觀預(yù)測下分別同比+5.2%、+2.9%、-3.5%；此外，通過預(yù)測新開工面積（同比-5.0%）、土地購置費（同比+1.7%）、施工強度（900元/㎡）、竣工面積（同比-5.0%）等指標(biāo)，測算2024年開發(fā)投資額樂觀、中性和悲觀預(yù)測下分別同比+6.5%、+3.4%、-0.1%。
投資策略：地產(chǎn)貝塔行情級別下降，精選新時代背景下的阿爾法標(biāo)的。近年來地產(chǎn)板塊貝塔行情級別逐步下降，且行情推動力更多來自于政策預(yù)期，而非基本面因素。從近年市場表現(xiàn)來看，優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股的估值中樞基本在7-10倍PE區(qū)間，目前PE估值基本位于下限附近。我們看好政策逐步發(fā)力下的貝塔行情，同時建議關(guān)注具備長期阿爾法的標(biāo)的：我愛我家、天地源、天健集團、招商蛇口。此外建議關(guān)注：①一線城市標(biāo)的（京投發(fā)展、城投控股、越秀地產(chǎn)），②存量房賽道（貝殼-W）、③格局優(yōu)化（建發(fā)國際集團、華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)）、④優(yōu)質(zhì)龍頭（中國海外宏洋集團、保利發(fā)展）。
風(fēng)險提示：政策落地不及預(yù)期；地產(chǎn)信用風(fēng)險蔓延；樓市回暖不及預(yù)期。
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