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10月27日晚，保利發(fā)展發(fā)布2023年三季報，公司前三季度累計實現營業(yè)收入1925.06億元，同比+23.10%；歸母凈利潤人民幣132.93億元，同比+1.33%。單三季度營收555.28億，同比+21.63%；歸母凈利潤10.70億，同比-52.84%。
　　增收高于增利源于結算毛利率承壓
　　2023年前三季度公司實現營業(yè)收入1925.06億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤132.93億元，同比分別增長23.10%、1.33%。公司收入端的增長主要因房地產開發(fā)項目的結算規(guī)模增加，公司前三季度竣工面積2809萬平方米，同比增加21.3%；利潤增速不及收入增速主要因毛利率的下行，前三季度公司綜合毛利率19.37%，較去年同期的24.48%下降5.11個百分點，主要因2023年開始結轉2021年左右一些高價限價項目及部分折扣項目拖累，房地產行業(yè)下行周期下，項目利潤水平確實會出現波動，但隨著公司主動調整結構，聚焦核心城市核心區(qū)域低溢價拿地，2022年往后項目端毛利率開始企穩(wěn)回升，對于未來結算端利潤率的修復我們認為可以期待。
　　銷售維持韌性，回款率優(yōu)秀
　　2023年前三季度，公司實現簽約金額3351.53億元，同比增加4.70%，簽約面積1918.59萬平方米，同比減少0.10%?？紤]到2023年前三季度全國商品房銷售面積8.48億平方米，銷售金額8.91萬億元，分別同比下降6.30%和4.60%，公司的表現明顯優(yōu)于行業(yè)。同時，公司前三季度實現銷售回籠3334億元，回籠率99%，可見公司在實現超越行業(yè)銷售能力的同時，依舊實現嚴格的現金流管控，有扎實回款的銷售才能體現出當前銷售額對于房企的價值。
　　財務狀況穩(wěn)健，100億中票獲準注冊
　　公司保持穩(wěn)健的財務、資金狀況。截至9月底，公司賬面貨幣資金1426億，完全覆蓋短期借款52.47億和一年內到期的非流動負債634.93億，同時公司凈負債率61.42%保持在合理水平。此外，據10月31日公告，公司已收到銀行間協(xié)會的《接受注冊通知書》，同意接受公司中票注冊，2份中票總注冊額度為100億元。
　　投資建議：公司作為央企地產龍頭，前三季度保持穩(wěn)健的收入增長，業(yè)績受項目結算結構影響，反映了房地產行業(yè)周期波動的情況。公司財務穩(wěn)健，資本結構持續(xù)優(yōu)化，融資渠道暢通，考慮到房地產行業(yè)整體下行帶來結轉毛利率承壓及存貨減值因素，調整公司2023-2025年凈利潤預測至203億、224億、250億（前值203億、247億、327億），對應EPS1.70、1.87、2.09元/股（前值1.70、2.07、2.73元/股），維持公司“買入”評級。
　　風險提示：毛利率下行超預期，房地產市場銷售回暖不及預期。