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事件
　　2023年11月7日，中國人民銀行副行長張青松在國際金融領(lǐng)袖投資峰會上表示，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)調(diào)整是自然現(xiàn)象，當(dāng)局會謹(jǐn)慎地防范調(diào)整過快過急，衍生出不必要風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)對中國房地產(chǎn)市場相當(dāng)有信心。同日，上證報(bào)發(fā)文表示人民銀行積極落實(shí)中央金融工作會議指示精神，持續(xù)加力推動“第二支箭”（民營企業(yè)債券融資支持工具）支持民營房地產(chǎn)企業(yè)融資。
　　點(diǎn)評
　　“第二支箭”持續(xù)發(fā)力，供給側(cè)支持取得階段性成果。自2022年11月“第二支箭”政策延期并擴(kuò)容至民營房企以來，已支持13家民營房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行318.18億元債務(wù)融資工具。近期“第二支箭”將支持新城控股、美的置業(yè)、卓越商管等民營房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券融資，其中部分項(xiàng)目募集資金將用于保交樓、償還境外債務(wù)、推進(jìn)城中村改造和城市更新項(xiàng)目。同時(shí)龍湖、金輝、華宇、新希望地產(chǎn)等多家民營房企債券發(fā)行項(xiàng)目正在穩(wěn)步推進(jìn)中。供給側(cè)對民企的融資支持有利于緩解其信用收縮和現(xiàn)金流壓力，也有利于行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。
　　龍頭房企萬科獲國資強(qiáng)勢站臺，彰顯大股東信心。2023年11月6日萬科與境內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)舉行三季度業(yè)績說明會，深圳國資委在會上表示萬科長期堅(jiān)持穩(wěn)健的經(jīng)營策略和財(cái)務(wù)政策，具備足夠的安全性，如果萬科遭遇極端情況，深圳市國資委將通過項(xiàng)目合作、優(yōu)化股權(quán)投資結(jié)構(gòu)、債券認(rèn)購、協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)融資等方式幫助萬科積極應(yīng)對。深圳地鐵表示將已準(zhǔn)備好豐富“工具箱”給予支持，具體包括：以市場化、法治化方式，承接萬科在深圳的部分城市更新項(xiàng)目，幫助萬科盤活大宗資產(chǎn)，為萬科注入新的流動性，交易金額預(yù)計(jì)超過100億元；擇機(jī)購買萬科在公開市場發(fā)行的債券。萬科作為行業(yè)龍頭，獲國資委和大股東的認(rèn)可與支持，對行業(yè)整體信心的提振也有積極作用。
　　基本面延續(xù)承壓態(tài)勢，仍需供求兩端政策協(xié)同支持。銷售自2023年二季度以來延續(xù)下行態(tài)勢，1-10月百強(qiáng)房企全口徑銷售金額累計(jì)同比-14%，10月單月同比-28%。融資端，2Q23、3Q23房企新發(fā)債券同比分別為-23%和-24%；到期償債壓力仍在，4Q23整體壓力較小，而1Q24房企將面臨新的償債高峰期。雖然融資端“三支箭”的支持政策持續(xù)落地，在一定程度上緩解房企債務(wù)壓力，但多數(shù)民營房企缺少足額抵押物，在市場下行階段，資產(chǎn)面臨較大折價(jià)，新發(fā)債券或借新還舊都有難度。后續(xù)房企仍需金融端在發(fā)債、信貸等多方面的支持，同時(shí)需求端也需更多支持政策，如一線城市落地放松限購限售等，助力銷售企穩(wěn)，以維持行業(yè)平穩(wěn)和良性循環(huán)。
　　投資建議
　　央行積極落實(shí)中央金融工作會議指示，預(yù)計(jì)未來房企融資將獲進(jìn)一步擴(kuò)容支持；而行業(yè)恢復(fù)良性循環(huán)的關(guān)鍵在于銷售的企穩(wěn)，預(yù)計(jì)后續(xù)一線城市的限制措施也將松動。推薦重點(diǎn)布局優(yōu)質(zhì)一二線城市、以改善型產(chǎn)品為主的央國企，如建發(fā)國際集團(tuán)、綠城中國、越秀地產(chǎn)、招商蛇口、中國海外發(fā)展等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示
　　寬松政策對市場提振不佳；三四線城市恢復(fù)力度弱；多家房企出現(xiàn)債務(wù)違約。