>> 光大證券-房地產(chǎn)(地產(chǎn)開發(fā))行業(yè)2024年投資策略：政策寬松行業(yè)趨穩(wěn)，吹盡狂沙底部掘金-231113
| 上傳日期： |
2023/11/13 |
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| 2065KB |
| 格式： |
pdf 共51頁 |
來源： |
光大證券 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
何緬南 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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政策面：中央定調(diào)明確寬松信號，優(yōu)化政策邊際效果初顯。
2023年7月，中央政治局會議提出我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，為房地產(chǎn)寬松政策奠定基調(diào)。三季度國內(nèi)133個地方出臺218次房地產(chǎn)放松政策，2023年8月以來，迎來核心城市“限購”和“限售”等解禁潮。一線城市落地“認房不認貸”后，商品房成交呈現(xiàn)明顯回升趨勢，核心二線落地“認房不認貸”后整體回暖幅度有限，政策效果傳導(dǎo)仍需一定時間。
行業(yè)基本面：銷售與新開工邊際改善，投資同比仍顯弱勢；土地市場供需表現(xiàn)冷清；利率環(huán)境持續(xù)寬松，供給側(cè)風險逐步出清。
統(tǒng)計局：2023年9月，百強房企銷售平穩(wěn)修復(fù)，商品房銷售額為1.09萬億元，單月同比-13.6%，較8月收窄2.8pct；70城新房及二手房價格同比持續(xù)下滑，一線二手房價格同比轉(zhuǎn)負；新開工同比邊際改善，竣工同比延續(xù)高漲，房企整體投資意愿仍較低迷；截至2023年9月，我國商品住宅開工未售庫存約25億平米，去化周期約29.7個月，住宅庫存呈現(xiàn)“庫存減少，去化降速”的新特征。
土地：2023年1-9月，百城供應(yīng)住宅類用地建面為3.03億平，累計同比-31.6%；百城成交住宅類用地建面為2.07億平，累計同比-30.6%，各線城市累計成交樓面價同比均有提升，但土拍熱度分化明顯；目前國央企仍為拿地主力，土地去庫存或仍將延續(xù)。
融資：2023年1-9月，居民部門累計新增貸款同比增加12.9%，其中居民中長期貸款意愿仍較疲弱；首套及二套房貸利率政策持續(xù)寬松，改善性購房需求獲充分支持；中資房企海外債到期高峰已過，供給側(cè)風險逐步出清，24年Q1仍有債務(wù)到期小高峰。
經(jīng)營及板塊分析：行業(yè)收入增速轉(zhuǎn)負，利潤率有待企穩(wěn)，PB估值低估明顯
經(jīng)營分析：23年H1，13家重點房企整體營收增速剎車，待結(jié)算資源呈減少趨勢，收入增速或?qū)⒗^續(xù)下滑；開發(fā)毛利率延續(xù)下滑趨勢，短期仍將磨底；歸母凈利率整體表現(xiàn)承壓，頭部央企盈利表現(xiàn)領(lǐng)先；龍頭房企整體債務(wù)規(guī)模穩(wěn)中有降，行業(yè)融資杠桿逐步降低。
板塊分析：截至23年10月26日，申萬房地產(chǎn)板塊動態(tài)PE為10.75倍、PB（根據(jù)最新報告期數(shù)據(jù)計算）約0.77倍，PB估值處于歷史低位，提升空間較大；截至23年Q3，公募基金對地產(chǎn)股持倉市值占股票投資市值比為1.23%，較22年Q3降低0.77pct，資金關(guān)注度有待提高。
行業(yè)展望與投資建議：
1）商品房銷售有望平穩(wěn)修復(fù)，房地產(chǎn)投資與施工規(guī)模同比表現(xiàn)或?qū)②呌谄蠓€(wěn)，預(yù)測2024年商品房銷售面積、房地產(chǎn)投資、新開工面積、竣工面積分別為11.2億平米、11.4萬億元、9.0億平米、9.6億平米，同比分別為-4.2%、-2.3%、-4.1%、-5.3%。2）看好具備片區(qū)綜合開發(fā)能力，有機會參加超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的穩(wěn)健龍頭房企，建議關(guān)注招商蛇口等。3）看好先發(fā)布局多元賽道，存量資產(chǎn)資源豐富，有望通過存量資產(chǎn)升維運營與盤活持續(xù)提升業(yè)績的房企，建議關(guān)注華潤置地等。
風險提示：行業(yè)寬松政策推進不及預(yù)期風險、市場需求不及預(yù)期風險、企業(yè)項目竣工不及預(yù)期風險、企業(yè)信用風險等。
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