久久一日本道色综合久久_国产最爽的av片在线观看_精品成人Av一区二区三区_94久久国产乱子伦精品免费_国产三级网站在线观看_和女邻居做爰在线观看_wymfw最新免费_国产强奷在线免费阅读_95在线观看视频

我們認(rèn)為，在地產(chǎn)行業(yè)中樞下行的階段，物業(yè)作為房地產(chǎn)下游在下行周期紛紛思考如何增強(qiáng)獨(dú)立性，但資本市場對二者的關(guān)系認(rèn)知卻依舊難言獨(dú)立。從收益端來看，擁有穩(wěn)定項(xiàng)目來源支撐的物企更易平穩(wěn)兌現(xiàn)業(yè)績，在此基礎(chǔ)上外拓?cái)?shù)據(jù)亮眼的物企則更易有超預(yù)期收益，從風(fēng)險(xiǎn)端來看，在地產(chǎn)行業(yè)磨底階段，物業(yè)行業(yè)交易主線仍以“規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)”為主，穩(wěn)健型國央企標(biāo)的更易受市場青睞，從彈性端來看，由于上市物企絕大部分為港股上市公司，在美債收益率見頂?shù)那闆r下大概率帶來外資流入，疊加港股年內(nèi)已有較大跌幅，反彈力度料將更大。
　　我們認(rèn)為物業(yè)行業(yè)無論是從與地產(chǎn)的關(guān)系來看，亦或是從其本身的基本面分化來看，均有各方面的不確定性，在此情況下，我們更傾向于選擇基本面確定、業(yè)績符合預(yù)期甚至有較大希望超預(yù)期，PEG仍有性價(jià)比的標(biāo)的。
　　我們認(rèn)為中海物業(yè)作為央企背景下的物企具有業(yè)績確定性高、母公司出險(xiǎn)概率小、受益于港股彈性較大的特征。需要注意的是，中海物業(yè)于10月11日公告了一樁關(guān)聯(lián)交易，較高的交易對價(jià)使得其股價(jià)波動幅度較大，但考慮到此次波動主要受市場情緒的影響而非公司基本面發(fā)生了重大變化，我們認(rèn)為當(dāng)前中海物業(yè)已處于價(jià)值區(qū)間，具備投資性價(jià)比。
　　內(nèi)強(qiáng)外拓佳名揚(yáng)
　　中海物業(yè)背靠中國建筑，股東實(shí)力雄厚，資金來源可靠。中國海外集團(tuán)有限公司作為中海物業(yè)集團(tuán)有限公司的控股股東，持股總占比達(dá)61.18%。
　　關(guān)聯(lián)方在銷售、土儲、貨值結(jié)構(gòu)等方面均有較強(qiáng)的支撐。中海地產(chǎn)實(shí)際銷售能力強(qiáng)勁。23年1-10月，中海地產(chǎn)權(quán)益銷售額在中國房地產(chǎn)企業(yè)中位列第二，在拿地金額和權(quán)益新增貨值方面，中海地產(chǎn)于23年1-10月拿地金額和權(quán)益新增貨值方面均列第一。從貨值結(jié)構(gòu)看，中海地產(chǎn)側(cè)重一線和強(qiáng)二線城市的投入。23H1，中海地產(chǎn)在一線和強(qiáng)二線城市新增總購地金額和新增總貨值總占比分別達(dá)79.5%、79%。
　　物管增值齊發(fā)力
　　物管服務(wù)穩(wěn)核心：公司在管項(xiàng)目數(shù)量保持增長，在管面積持續(xù)提升。截至23H1，公司物業(yè)在管面積共計(jì)3.63億平方米，在管面積同比增速為13%。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，中海物業(yè)在23年1-10月累計(jì)新增合約面積及累計(jì)外拓面積排名中均列第一，業(yè)績確定性較高。
　　增值服務(wù)謀超越：非住戶增值服務(wù)是中海物業(yè)集團(tuán)增值服務(wù)最主要的構(gòu)成部分，其收入逐年遞增，同比增速顯著為正。住戶增值服務(wù)作為增值服務(wù)的第二大板塊，其業(yè)務(wù)收入同樣連年大幅提升，且業(yè)務(wù)占比亦逐年升高。
　　車位服務(wù)供便利：為提升各服務(wù)場景下客戶的滿意度與便利性，集團(tuán)于21年大幅拓展停車位買賣業(yè)務(wù)，而22年轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪繕I(yè)務(wù)發(fā)展后，單方收入水平略有壓縮。
　　財(cái)務(wù)分析
　　公司營業(yè)收入持續(xù)增長，營業(yè)成本控制有效。截止23H1，公司營業(yè)收入達(dá)71.63億港元，同比增速為23.2%，公司營業(yè)成本為60.16億港元，同比增長21.85%，低于營收同比增速。
　　毛利率于23H1出現(xiàn)拐點(diǎn)，歸母凈利潤表現(xiàn)亮眼。23H1公司毛利率達(dá)16%，略高于22年底的15.9%，同時，公司期間費(fèi)用率于近四年穩(wěn)健下行。23年年中61家披露業(yè)績的物企整體歸母凈利潤規(guī)模較22年同期增長0.53%，其中中海物業(yè)在營收排名前10的物企中歸母凈利潤增速最高，達(dá)50.04%（按人民幣歷史匯率計(jì)算）。
　　公司短期應(yīng)收賬款占比逐年提升，應(yīng)收賬款賬齡結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。截至23年中，應(yīng)收賬款總額為29.33億港元，1年以內(nèi)應(yīng)收賬款占比達(dá)85%。
　　投資建議：我們持續(xù)看好中海物業(yè)的業(yè)績發(fā)展，我們預(yù)測公司2023-2025年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入163.21/209.48/263億港元，同比增長28.6%/28.3%/25.5%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤16.8/21.55/27.28億港元，同比增長31.9%/28.3%/26.6%；預(yù)期EPS分別為0.51/0.66/0.83港元，首次覆蓋給予“買入”評級。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：預(yù)測中假設(shè)偏離真實(shí)情況的風(fēng)險(xiǎn)，并購整合不及預(yù)期及商譽(yù)減值風(fēng)險(xiǎn)，外拓不及預(yù)期、項(xiàng)目無法續(xù)簽風(fēng)險(xiǎn)，成本持續(xù)上行、降本增效不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。