>> 廣發(fā)證券-中海物業(yè)(02669.HK)增值服務(wù)表現(xiàn)亮眼，業(yè)績持續(xù)超預(yù)期增長-230823
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業(yè)績超預(yù)期增長。公司發(fā)布23H1業(yè)績公告，收入66.0億元（除特別說明，本報告均為人民幣，匯率參考正文首頁首段說明），同比+41.0%，歸母凈利潤6.7億元，同比+50.0%，超出30%增速的長期業(yè)績指引。公司計劃中期分紅1.7億元，分紅率維持25%。
增值服務(wù)表現(xiàn)亮眼。22年物管收入47.6億元，同比+27%，非業(yè)主增值11.1億元，同比+50%，社區(qū)增值6.6億元，同比+69%，車位買賣0.8億元，同比-17%。物管保持穩(wěn)健增速，而兩大增值服務(wù)是亮點。
外拓持續(xù)突破，物管毛利率回升。23H1年公司在管面積3.6億平米（同比+26.5%），凈增4300萬平米，其中關(guān)聯(lián)方貢獻1090萬平米，穩(wěn)步增長，外拓貢獻3210萬平米，其中公建物業(yè)1940萬平米。23H1公司外拓合約面積5818萬平米，再創(chuàng)上市以來半年度外拓新高。后續(xù)來看，23-25年預(yù)計公司在管面積CAGR有望達到20%。公司加大外包比例，疊加防疫開支減少，23H1物管毛利率14.7%，同比+1.6pct。
非業(yè)主外拓實力強勁，社區(qū)增值服務(wù)深度提高。23H1非業(yè)主增值同比+3.7億元，其中工程服務(wù)同比+2.4億元，案場類服務(wù)+1.0億元，其他服務(wù)+0.4億元。由于工程服務(wù)毛利率較低，非業(yè)主毛利增長31.5%。公司過去社區(qū)增值發(fā)展較少，基數(shù)較低，23H1平均單位住宅面積收入坪效增長至5.2元/平米（21-22年均穩(wěn)定在3.6元/平米），服務(wù)深度大幅提高。23H1社區(qū)增值毛利率29.4%，同比小幅-0.9pct，基本穩(wěn)定。
盈利預(yù)測與投資建議。中海地產(chǎn)保駕護航，公司外拓持續(xù)發(fā)力，增值服務(wù)逐步貢獻成果。預(yù)計23/24年歸母凈利潤15.3/18.3億元，維持合理價值14.93港元/股不變，對應(yīng)23/24PE 29/25x，給予“買入”評級。
風(fēng)險提示。房地產(chǎn)下行；市場競爭加?。煌馔丶霸鲋捣?wù)不及預(yù)期等
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