>> 國泰君安-房地產(chǎn)行業(yè)對REITs試點首次納入商業(yè)不動產(chǎn)的點評：房企新的解題思路-231120
| 上傳日期： |
2023/11/21 |
大?。?/td>
| 571KB |
| 格式： |
pdf 共3頁 |
來源： |
國泰君安 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
謝皓宇,白淑媛 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告，僅限高級會員查看 |
|
|
本報告導讀：
首批4單消費REITs獲受理，我國商業(yè)營業(yè)用房累計銷售+自持超20億平，為房企提供新的解題思路。
摘要：
國內(nèi)首批消費類REITs開閘，首批4單預(yù)計募資127億元。10月20日，證監(jiān)會曾發(fā)布《關(guān)于修改〈公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）〉第五十條的決定》，將公募REITs試點資產(chǎn)類型拓展至消費基礎(chǔ)設(shè)施，目前首批4單消費REITs獲受理，這四只消費REITs分別是嘉實物美消費REIT、華夏金茂購物中心REIT、華夏華潤商業(yè)資產(chǎn)REIT和中金印力消費REIT。底層資產(chǎn)包括3個購物中心（印力REIT、華潤REIT、金茂REIT）和4個以超市為主力店的社區(qū)商業(yè)物業(yè)（物美REIT）。
我國商業(yè)營業(yè)用房累計銷售+自持超20億平，為房企提供新的解題思路。在20多年的房地產(chǎn)開發(fā)中，我國商業(yè)地產(chǎn)也迎來了快速發(fā)展。自1999年至2022年商業(yè)營業(yè)用房累計銷售15.6億平，還有大量自持商業(yè)地產(chǎn)項目。一方面參考美國、新加坡等成熟REITs市場中純消費零售業(yè)REITs的數(shù)量占比均超過20%的經(jīng)驗來看，消費類基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行有利于加速我國公募REITs市場的成熟，同時也會增加產(chǎn)權(quán)類REITs總市值的占比，有利于REITs市場的活躍。另一方面，能夠盤活房企的存量資產(chǎn)，并減少對傳統(tǒng)債務(wù)融資方式的依賴，不僅僅改變了金融投資產(chǎn)品的類別，客觀上也使得房企轉(zhuǎn)型具有了更好的抓手，對于資金緊張的房地產(chǎn)企業(yè)而言，也將提供新的解題思路。
隔離商、住業(yè)務(wù)成關(guān)鍵，提高了商業(yè)REITs的發(fā)行門檻。文件明確指出：“項目發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)為持有消費基礎(chǔ)設(shè)施、開展相關(guān)業(yè)務(wù)的獨立法人主體，不得從事商品住宅開發(fā)業(yè)務(wù)。嚴禁規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控要求，不得為商品住宅開發(fā)項目變相融資”。然而觀察市場很多社區(qū)商業(yè)本身就是商品住宅的配套設(shè)施，其大概率會與商品住宅共享同一宗土地、或一張產(chǎn)權(quán)證書。因此現(xiàn)實很多商業(yè)不動產(chǎn)的原始權(quán)益人即為商品住宅開發(fā)商，或系與商品住宅開發(fā)商組成聯(lián)合體共同投資同一個商住項目，這無形中也提高了REITs的發(fā)行門檻。
零售與酒店承壓，資本化率有較大幅度的提升。REITs在買進資產(chǎn)和賣出資產(chǎn)時，本質(zhì)是大宗交易，而大宗交易的核心數(shù)據(jù)是資本化率。在后疫情及經(jīng)濟承壓下，生活成本的上升對居民可支配支出帶來壓力，人力及其他運營成本推高了零售業(yè)態(tài)的經(jīng)營成本。2022年北京零售物業(yè)的資本化率相比2020年末數(shù)據(jù)率高出約20bps，上海則高出約40bps，廣深及主要二線城市高出約30bps。我們認為，行業(yè)改革已經(jīng)進入深水區(qū)，新模式將帶來行業(yè)新的發(fā)展機遇，中期推薦龍頭保利發(fā)展等，全年繼續(xù)推薦園區(qū)公司，中新集團、招商蛇口等。同時，新增關(guān)注資產(chǎn)端仍然健康的企業(yè)，預(yù)計隨著市場的調(diào)整、債務(wù)的化解，將迎來困境反轉(zhuǎn)的機會，預(yù)計會在2024年逐步體現(xiàn)。
風險提示：重新放開前融再走土地金融模式，市場需求加速下行。
|
|
