>> 華泰證券-固收視角：深圳優(yōu)化普宅標準、降二套首付下限-231123
| 上傳日期： |
2023/11/23 |
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| 格式： |
pdf 共7頁 |
來源： |
華泰證券 |
| 評級： |
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作者： |
張繼強,朱沁宜 |
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事件
11月22日，深圳市地產調控再松綁。第一，優(yōu)化普宅標準。深圳市享受優(yōu)惠政策的普通住房標準調整為：住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上（含1.0），且單套住房套內建筑面積120平方米以下（含120平方米）或者單套住房建筑面積144平方米以下（含144平方米），刪除了原先對成交總價的限制（實際成交總價低于750萬元及以下）；第二，下調二套房最低首付。二套住房最低首付款比例由普宅70%、非普80%統(tǒng)一下調至40%。
點評
1、普通住宅認定標準的概念與演變
1995年，財政部在《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字[1995]6號）中最早提到普通標準住宅的定義，是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅，高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。2005年，《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)[2005]26號）細化了普通標準住宅的認定標準，即從住宅小區(qū)建筑容積率、單套建筑面積和實際成交價格三個方面進行界定，并提到各地要按照實際情況制定普通住宅的具體認定標準。
從一線城市的普通住宅認定標準政策發(fā)展歷程來看：
1）小區(qū)建筑容積率方面，北京、廣州和深圳的認定標準均為“住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上”。上海在2008年第二次修訂政策時刪去了小區(qū)建筑容積率的描述，用具體的“五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄”房屋類型替代。
2）單套建筑面積方面，一線城市的標準均較穩(wěn)定，北京和上海的認定標準為“單套建筑面積在140平方米以下”，廣深與北上有所區(qū)別，認定標準為“套內建筑面積120平方米以下或建筑面積144平方米以下”。
3）實際成交價格是普宅標準變動的核心。北京和上海修訂政策的節(jié)奏較一致，2005年均參考國辦發(fā)[2005]26號文件，以同土地級別上的住房平均交易價格作為參考。2008年，由于土地級別的認定標準較難執(zhí)行，北京改為將分環(huán)線的房屋總價作為平均交易價格標準。上海仍以同級別土地為標準，但補充了分內外環(huán)線的房屋總價標準。此后，北京在2011年以分環(huán)線和南北不同區(qū)域的單價作為標準，并在2014年加入了總價的指標，不再只設立單價一個指標。上海在2012年和2014年均只修改總價標準。深圳在2019年曾經刪去成交價格的標準，只保留容積率和建筑面積要求，但在2020年又加上了“實際成交總價低于750（含）萬元”的要求。廣州則根據2005年頒布的《廣東省建設廳關于確定我省普通住房標準的通知》要求，只考慮同等級土地的平均交易價格。
2、深圳優(yōu)化普宅標準有何影響？
第一，上漲的房價vs不變的標準，當前一線城市普宅標準的適應性有所下降。實際成交價格是普通住宅和非普通住宅劃分的關鍵，早期一線城市基于當?shù)胤績r對實際成交價格認定標準的修改頻率較高，如北京和上海在2008年、2011年和2014年都進行了政策修訂，但除了深圳在2019-2020年調整過成交價標準以外，北京和上海已經9年未調整普通住宅認定標準政策，廣州則是沿用2005年版本。與此同時，一線城市房價持續(xù)上漲。截至2023年10月，北京、上海、廣州和深圳的樣本住宅平均價格較2014年末分別上漲了40.08%、60.20%、41.02%和73.80%。在原先的標準下，許多住房因成交價格被認定為非普通住宅，導致購房者需要承擔更高的首付比例和稅費，直接推高購房成本。
第二，房地產供求關系發(fā)生變化，普宅標準有必要進行調整。8月末至9月初地產迎來一輪放松潮，且以核心城市限購限貸松綁為主力，短期推動來訪成交反彈，但持續(xù)性偏弱，10-11月地產銷售回落。銷售的背后是收入預期和房價預期偏弱，居民置業(yè)和加杠桿的能力和意愿不足，仍需政策加碼，推動信心修復。
第三，此次深圳取消實際成交總價對普宅認定的約束，主要有利于改善性需求群體購房加杠桿和降低稅費成本。一方面，二套房首付由普宅70%、非普80%統(tǒng)一為40%。另一方面，個人將購買5年及以上的非普通住房對外銷售的，需以銷售收入減去購買房屋的價款后的差額按照5%的征收率征收增值稅，而若調整認定為普通住宅，這一部分增值稅免于征收，有利于降低換房群體的稅費成本，推動賣舊買新。
3、限貸放松擴散至二套房
8月30日深圳落實“認房不認貸”，將首套房首付比例下限統(tǒng)一降至30%，無房有貸者的首付比例可下降20%-30%，但70%-80%的二套房首付比例仍然顯著高于全國政策下限（30%）。目前來看，地產基本面仍待進一步修復，限貸放松加碼有其必要性。此次深圳將二套房首付下限調整為40%，調降幅度較大，有利于降低居民購房門檻，更好滿足剛性和改善性住房需求。
中央金融工作會議之后，近期地產政策利好頻出，更多集中在供給和融資端。此次深圳連續(xù)松綁普宅標準和二套房首付比例，意味著核心城市需求端放松加碼亦可期待。往后看，政策仍是決定地產走勢的關鍵變量，關注其他一線城市調控動向、“三大工程”建設進展、房企融資端支持措施等。
風險提示：政策效果不
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