>> 國泰君安-房地產(chǎn)行業(yè)地產(chǎn)論道之城中村改造日本篇(十九)：創(chuàng)新金融，發(fā)力城改-231129
| 上傳日期： |
2023/11/29 |
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| 2482KB |
| 格式： |
pdf 共22頁 |
來源： |
國泰君安 |
| 評級： |
-- |
作者： |
謝皓宇,白淑媛 |
| 行業(yè)名稱： |
金融 |
| 下載權限： |
此報告為加密報告 |
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摘要：
城中村改造定位為助推構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的“三大工程”之一，戰(zhàn)略高度空前。2023年4月中央政治局會議首提“在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造”，將城中村改造從城市更新體系中單列進行部署，可見其戰(zhàn)略定位之高。此后城中村改造在中央及各部門的重要會議中頻頻被提及，地方政府對此積極反應，城中村改造步入快車道。在政策推動下，市場對城中村改造給予厚望，期待其在消除城市建設治理短板、改善城鄉(xiāng)居民居住環(huán)境、擴大內(nèi)需、優(yōu)化房地產(chǎn)結構等方面帶來顯著效果。
盡管城中村改造定調(diào)積極，但市場對于如何應對城中村改造中的痛點仍存擔憂。城中村改造的痛點首要在于“拆不動”，城中村具有人口密度高、權責關系復雜、業(yè)態(tài)多元等特點，在過去的城中村改造項目中存在大量因補償安置談不妥導致項目長期無實質(zhì)性進展的情況；其次城中村改造項目周期較長，期間資金、規(guī)劃、安置等任何環(huán)節(jié)出現(xiàn)紕漏均可能導致項目進程延緩甚至終止；最后城中村改造資金體量大，理想的情況是通過政府、銀行業(yè)金融機構、社會資金等多方共同籌措資金，但在實踐過程中資金不足為常見情況。
以成功穿越房地產(chǎn)泡沫周期的日本六本木城市更新項目為線索，我們試圖借助日本經(jīng)驗破解上述我國城中村改造中的潛在堵點。日本為城市更新的先行者，六本木項目為城市更新的典型案例，具備“穿越泡沫周期、民企主導、位于大都市東京、街區(qū)拆除重建以及人員結構復雜”五大特點，與城中村改造的市場背景、改造方向以及區(qū)域特征高度對應，是城中村改造的優(yōu)質(zhì)參考標的。通過對項目的深入剖析，我們總結出五大解決方案：（1）對區(qū)域進行統(tǒng)籌規(guī)劃，以容積率彈性調(diào)控促進土地高效利用，與此同時創(chuàng)造增量空間以實現(xiàn)財務平衡；（2）設計權利變換計劃作為標準化的補償安置方案，對權利變換對象、權利評估方法、權利置換種類等進行明文規(guī)定；（3）在建設期針對權利的人需求提供人性化的安置服務，提高安置的質(zhì)量；（4）區(qū)域改造完畢后通過開發(fā)商深度運營管理實現(xiàn)區(qū)域價值最大化；（5）關注財務模型，確保項目收支平衡且各階段現(xiàn)金流充裕。
目前城中村改造處于前期規(guī)劃階段，后續(xù)究竟以何種方式落地有待政策明確，目前已落地的城市更新項目可作為參考?？紤]到目前我國各地城中村改造進行均處于前期階段，后續(xù)需繼續(xù)關注我國城中村改造相關的制度體系、政策配套、規(guī)劃設計等的落地以及典型項目的開展。同時，我們認為可以充分借鑒已落地城市更新項目的成功經(jīng)驗，為具備同類特征的城中村改造項目的開展提供參考，例如我們在11月21日發(fā)布的《城中村改造的序章（二）》報告中以回遷類棚改項目作為以回遷為主要安置策略的城中村改造項目的參考案例。
風險提示：城中村改造對周邊商品房市場帶來沖擊
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