>> 西部證券-城中村改造系列專題報(bào)告(一)-城中村改造：政策定位、模式詳解與規(guī)模測(cè)算-231202
| 上傳日期： |
2023/12/3 |
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pdf 共18頁(yè) |
來(lái)源： |
西部證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
邊泉水 |
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一、城中村改造的政策定位
城中村改造有望成為2024年穩(wěn)增長(zhǎng)的重要抓手。今年以來(lái)，貨幣政策寬松效果有限，提振經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)需要財(cái)政政策發(fā)力，近期宣布將增發(fā)1萬(wàn)億國(guó)債表明財(cái)政政策空間打開。在基建投資收益率偏低的背景下，城中村改造有望成為重要的政策抓手。2015年中國(guó)也曾面臨的總需求相對(duì)不足、房地產(chǎn)景氣度下行以及貨幣政策效果“鈍化”的情況，當(dāng)時(shí)啟用PSL等“準(zhǔn)財(cái)政”工具穩(wěn)定地產(chǎn)投資，并實(shí)施供給側(cè)改革。預(yù)計(jì)本輪城中村改造也將獲得財(cái)政或“準(zhǔn)財(cái)政”資金支持。
從政策表態(tài)看，城中村改造被賦予擴(kuò)大內(nèi)需和優(yōu)化地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的使命。歷次房地產(chǎn)景氣度下行至較低區(qū)間，通常會(huì)出臺(tái)穩(wěn)定投資端的政策。根據(jù)超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造工作部署電視電話會(huì)議，城中村改造的目標(biāo)是消除城市建設(shè)治理短板、改善城鄉(xiāng)居民居住環(huán)境條件、擴(kuò)大內(nèi)需以及優(yōu)化房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)。其中，前兩點(diǎn)是城中村改造具備的天然屬性，后兩點(diǎn)可能是本輪城中村改造發(fā)力的重要方向。
二、城中村改造模式詳解
住建部表示城中村改造將采取拆除新建、經(jīng)常性整治提升、拆整結(jié)合三類模式。政策層面多次表示城中村改造堅(jiān)持以市場(chǎng)化為主導(dǎo)，預(yù)計(jì)以國(guó)有企業(yè)為代表的社會(huì)資本將深度參與本輪城中村改造。同時(shí)，市場(chǎng)化主導(dǎo)意味著城中村改造的收益至少能覆蓋項(xiàng)目成本，關(guān)鍵是探索出城中村改造適宜的商業(yè)模式。
拆除新建-拆除環(huán)節(jié)：1）城中村改造以集體建設(shè)用地為主，改造涉及土地性質(zhì)轉(zhuǎn)換。近期發(fā)布的《廣州市城中村改造條例（草案修改稿·征求意見稿）》將啟動(dòng)項(xiàng)目的村民大會(huì)同意比例下限由80%降至三分之二。征地環(huán)節(jié)耗時(shí)普遍較長(zhǎng)，此項(xiàng)政策的頒布意味著改造周期有望縮短。2）政策明確城中村改造堅(jiān)持“凈地出讓”，土地開發(fā)或以做地收儲(chǔ)模式為主。做地收儲(chǔ)模式下，通常由地方國(guó)企或城投平臺(tái)等主體進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)，再由房地產(chǎn)開發(fā)商參與二級(jí)開發(fā)。此外，即使在“凈地出讓”的前提下，仍有可能通過(guò)協(xié)議出讓等方式實(shí)現(xiàn)“一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)”。3）本輪城中村改造有望突破拆除比例和拆建比的限制。近期地產(chǎn)政策持續(xù)優(yōu)化，以往出臺(tái)的限制政策或不再適用于本輪城中村改造。此外，市場(chǎng)化主導(dǎo)下，拆建比保持在2以下或無(wú)法保障項(xiàng)目的必要收益。
拆除新建-安置環(huán)節(jié)：1）人員安置：從政策表態(tài)看，多數(shù)城市將采取房票安置，部分城市可能采取貨幣化安置以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。此外，本輪城中村改造仍將保留一定比例的實(shí)物安置。對(duì)于新房庫(kù)存較少的城市，如北京、上海等一線城市，城中村改造采取實(shí)物安置的可能性更大。2）產(chǎn)業(yè)安置：已有產(chǎn)業(yè)的城中村，將根據(jù)城市發(fā)展情況采用保留中高端、清退低端的方式進(jìn)行安置；對(duì)于原先無(wú)產(chǎn)業(yè)的城中村可以考慮因地制宜進(jìn)行產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入。
拆除新建-新建環(huán)節(jié)：預(yù)計(jì)與保障房建設(shè)相結(jié)合，復(fù)建安置地塊可能配建中小戶型為主的保障性租賃住房，住宅用地或建設(shè)保障性住房作為共有產(chǎn)權(quán)房出售。新建環(huán)節(jié)的參與主體包括村集體、地方國(guó)企和房企。以東莞牛山鐘屋圍舊村改造為例，拆除新建改造模式的投資收益主要來(lái)自商品住宅銷售回款，本輪改造項(xiàng)目回報(bào)率取決于房地產(chǎn)需求是否延續(xù)改善。
經(jīng)常性整治提升：預(yù)計(jì)將采取統(tǒng)租和微改造兩類模式。1）統(tǒng)租模式由政府或相關(guān)部門統(tǒng)一收儲(chǔ)城中村房源，經(jīng)改造后以相對(duì)低廉的價(jià)格再對(duì)外出租。以深圳元芬新村為例，改造主體為民企愿景集團(tuán)和市屬國(guó)企深圳市人才安居集團(tuán)。該模式特點(diǎn)是微利可持續(xù)，滿足“保障性”要求，收益主要來(lái)自房屋格局改造后增加的可出租房間數(shù)量，以及電梯廣告、零食柜等非租金收入。2）微改造模式：適用于舊廠、舊村、舊城混雜地塊。通過(guò)舊廠改造盤活帶動(dòng)舊村的有機(jī)更新，典型案例是廣州永泰村改造項(xiàng)目。
拆改結(jié)合：該模式介于拆除新建模式和經(jīng)常性整治提升模式，對(duì)于適用或者不能拆除的部分進(jìn)行保留修繕，對(duì)于不適用的部分進(jìn)行新建。該模式主要針對(duì)于擁有優(yōu)質(zhì)的歷史資源的老城鎮(zhèn)或者無(wú)法拆除的情況。拆改結(jié)合模式下，改造的投資收益不僅來(lái)自于商品住宅的銷售，也包括對(duì)人文歷史建筑修繕改造后帶來(lái)的商業(yè)價(jià)值。
三、測(cè)算：本輪城中村改造的房地產(chǎn)投資規(guī)模
根據(jù)七普數(shù)據(jù)中“自建住房”居民占比，我們測(cè)算出21個(gè)超大特大城市的城中村人口總數(shù)約為1243萬(wàn)人，涉及總建筑面積約為4.5億平方米。根據(jù)拆除比例、拆建比和實(shí)物安置比例的差別，我們假設(shè)樂(lè)觀、中性和保守三種情形。樂(lè)觀情形下，本輪城中村改造帶動(dòng)的房地產(chǎn)投資規(guī)模共5.18萬(wàn)億元，平均每年約1.04萬(wàn)億元。中性和保守情形下，本輪城中村改造帶動(dòng)的房地產(chǎn)規(guī)模分別為3.85和2.32萬(wàn)億元，平均每年約0.77和0.46萬(wàn)億元。
我們測(cè)算得到2022年超大特大城市城中村投資總額為6109.7億元，樂(lè)觀情形下，本輪城中村改造帶來(lái)的房地產(chǎn)投資增量約為每年4200億元；中性情形下，增量為每年1600億元左右。
基于七普數(shù)據(jù)的測(cè)算可能低估城中村總?cè)丝?，預(yù)計(jì)實(shí)際的房地產(chǎn)投資規(guī)模將更大。根據(jù)葉裕民（2023）的研究，目前北京、上海、廣州、深圳、成都、武漢、重
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