>> 興業(yè)證券-海外地產(chǎn)物管行業(yè)2024年度策略：行業(yè)有序發(fā)展，關(guān)注業(yè)績派息的持續(xù)性-231203
| 上傳日期： |
2023/12/3 |
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| 2866KB |
| 格式： |
pdf 共27頁 |
來源： |
興業(yè)證券 |
| 評級： |
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作者： |
宋健,孫鐘漣,嚴(yán)寧馨 |
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投資要點(diǎn)
房地產(chǎn)：優(yōu)化政策密集出臺，行業(yè)健康有序發(fā)展。展望2024年，房地產(chǎn)行業(yè)的“內(nèi)憂外患”將有望緩解，1）對內(nèi)，隨著優(yōu)化政策的密集出臺，商品房銷售修復(fù)，國家對“三大工程”的支持，以及公募REITs的推進(jìn)，行業(yè)的信貸風(fēng)險有望得到控制；2）對外，美國加息進(jìn)入尾聲，港股流動性有望改善，人民幣匯率壓力減輕。內(nèi)外部環(huán)境都有利于地產(chǎn)板塊的估值修復(fù)。對于財務(wù)狀況安全、融資通暢、積極補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲、人才聚集的地產(chǎn)公司，將迎來發(fā)展機(jī)遇，銷售規(guī)模穩(wěn)步提升，業(yè)績和派息持續(xù)增長。推薦華潤置地、越秀地產(chǎn)、綠城中國；另外推薦代建行業(yè)龍頭公司綠城管理控股，以及房地產(chǎn)交易服務(wù)平臺貝殼。
物業(yè)管理：外部風(fēng)險緩解，行業(yè)特性重新被發(fā)現(xiàn)。物業(yè)管理公司的發(fā)展從規(guī)模的快速擴(kuò)張到經(jīng)營能力的夯實(shí)轉(zhuǎn)變。過去看重的是擴(kuò)張、收并購的能力、規(guī)模成長的速度，現(xiàn)在更看重是成長的質(zhì)量，尤其是資產(chǎn)負(fù)債表的穩(wěn)定性。隨著外部風(fēng)險的緩解，與關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司的獨(dú)立性加強(qiáng)，物管行業(yè)存量+增量的業(yè)務(wù)模式、強(qiáng)勁的現(xiàn)金流特性和成長性將會被重新發(fā)現(xiàn)。業(yè)績穩(wěn)健增長、派息豐厚的國企物管公司估值將重估。推薦華潤萬象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)。
港資地產(chǎn)：穩(wěn)健經(jīng)營，持續(xù)派息。香港本地地產(chǎn)公司經(jīng)歷多輪經(jīng)濟(jì)周期，企業(yè)的經(jīng)營進(jìn)入穩(wěn)態(tài)，實(shí)行穩(wěn)健的財務(wù)政策，均保持較低杠桿水平，同時持有優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)，產(chǎn)生持續(xù)性現(xiàn)金流，可覆蓋利息及股息支出，因此有穩(wěn)健的可持續(xù)的派息。未來隨著美國加息進(jìn)入尾聲，甚至開始降息，能夠提供穩(wěn)定派息的香港本地地產(chǎn)股配置價值加大。
商品房銷售復(fù)蘇緩慢，城市和房企表現(xiàn)分化：雖然行業(yè)放松政策密集釋放，商品房銷售整體復(fù)蘇緩慢，城市和房企的表現(xiàn)分化。核心一、二線城市好于低線城市，國企地產(chǎn)公司好于民企地產(chǎn)。土地市場與此類似，國企地產(chǎn)公司拿地聚焦核心一、二線城市，補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲。上市國企地產(chǎn)公司銷售均取得大幅增長，預(yù)計(jì)后續(xù)銷售將保持穩(wěn)健增長。
國企地產(chǎn)業(yè)績穩(wěn)健，派息持續(xù)：房地產(chǎn)公司的業(yè)績表現(xiàn)分化巨大，大部分民營房企錄得巨幅虧損，主要由于結(jié)算項(xiàng)目毛利率下降、開發(fā)項(xiàng)目計(jì)提減值損失、匯兌損失等導(dǎo)致。大部分民企進(jìn)入債務(wù)重組階段，停止派息。國企地產(chǎn)公司財務(wù)狀況較好，拿地和銷售比較順暢，房屋準(zhǔn)時交付，保持了穩(wěn)健的業(yè)績和派息。由于房地產(chǎn)公司業(yè)績的滯后性，當(dāng)前民營房企新房銷售大幅下跌必然會導(dǎo)致未來財報的收入大幅倒退。而國企地產(chǎn)公司財務(wù)狀況較好，拿地和銷售比較順暢，業(yè)績穩(wěn)健，派息也能持續(xù)。
風(fēng)險提示：宏觀經(jīng)濟(jì)增長放緩、行業(yè)調(diào)控政策放松不及預(yù)期、流動性寬松不及預(yù)期、商品房銷售不及預(yù)期、人民幣貶值。
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