>> 國金證券-“宏觀基本面”系列：地產(chǎn)債務再審視，曙光初現(xiàn)？-231205
| 上傳日期： |
2023/12/6 |
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| 格式： |
pdf 共15頁 |
來源： |
國金證券 |
| 評級： |
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作者： |
趙偉,馬潔瑩 |
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11月中旬以來，政策對地產(chǎn)行業(yè)融資關(guān)注度明顯上升。當前融資現(xiàn)狀、未來可能支持方向等，本文梳理，敬請關(guān)注。
一問：地產(chǎn)行業(yè)融資現(xiàn)狀？貸款、債券、信托等非標融資整體依然偏弱，民企融資難尤其突出
從貸款上看，房地產(chǎn)相關(guān)貸款維持低位、部分股份行拖累較大。2023年前三季度，新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款4800億元、同比減少近3成，個人住房貸款前三季度累計凈減少4000億元。從上市銀行報表也可窺見一斑，33家上市銀行新增房地產(chǎn)貸款不足4000億元、部分股份行拖累明顯、年中房地產(chǎn)貸款增速-1%、低于整體平均增速的8%左右。
債券融資較前兩年同期邊際好轉(zhuǎn)，內(nèi)部結(jié)構(gòu)分化突出、民企發(fā)債不足一成、利率高于整體水平。2023年前10月，地產(chǎn)債凈融資-395億元，2021年、2022年同期地產(chǎn)債凈融資分別為-1370億元和-405億元左右。融資內(nèi)部也呈現(xiàn)明顯分化，國企發(fā)債占比大幅抬升30個百分點至90%左右，民企發(fā)債占比不足10%、且發(fā)行利率高于整體水平85BP左右。
信托等非標融資斷崖式收縮，前7月規(guī)模不足2018-2021年同期均值的1成、利率依然偏高。2023年以來房地產(chǎn)信托前7月發(fā)行不足330億元、同比減少超6成，2018年至2021年同期發(fā)行均值為5460億元左右。融資收縮的同時，發(fā)行利率邊際有所回落、但依然偏高，2023年以來平均發(fā)行利率較2022年回落60BP左右至6.9%。
二問：反映在房企報表上？房企負債、籌資現(xiàn)金流等延續(xù)收縮，個別房企潛在風險仍需留意
融資渠道收縮，在上市房企報表上也可窺見一斑，負債增速大幅回落、尤其是民企。106家上市房企總負債增速于2023年9月跌至-8%、創(chuàng)近年新低，其中，民企負債增速回落幅度更大、-13%左右。與之類似，2023年三季度上市民營房企資產(chǎn)負債率較2020年底回落0.8個百分點、幅度大于整體水平。
籌資現(xiàn)金流自2021年來持續(xù)收縮，個別房企2023年前三季度籌資現(xiàn)金流進一步惡化。上市房企籌資現(xiàn)金流于2021年落入負值區(qū)間、單季度一度超-2800億元，2023年來，籌資現(xiàn)金流季度平均收縮2300億元左右。個別房企籌資現(xiàn)金流進一步惡化，例如，2023年前三季度某500強上市房企籌資現(xiàn)金流-900億元左右、去年同期為170億元左右。
好在債務到期壓力最大階段或已過去，但個別房企負債壓力邊際回升、籌資現(xiàn)金流惡化，仍需留意尾部風險。2023年地產(chǎn)債到期近5000億元、明年到期約為3000億元左右，較2021年到期高峰已明顯緩和；類似地，截至2023年9月，上市房企一年內(nèi)到期非流動性負債較高位階段已減少近35%。整體債務壓力雖有緩解，但個別房企潛在風險仍需留意。
三問：未來或如何演繹？購房政策、信貸投放、房企融資約束等政策實施、落地效果待進一步跟蹤
近期，針對地產(chǎn)行業(yè)融資偏弱現(xiàn)狀，政策已釋放積極信號，其中，因城施策下部分省市從供需兩端已出臺相關(guān)政策，但受制于收入和房企預期等，銷售回款等后續(xù)還待跟蹤。三季度末以來，一線城市繼“認房不認貸”后，推出公積金政策優(yōu)化、非核心區(qū)域限購放松等政策；二、三線城市地產(chǎn)政策調(diào)整更為頻繁，涉及優(yōu)化住房信貸，降低購房門檻等。
信貸投放方面、“三個不低于”，或向城中村改造等領(lǐng)域傾斜，對地產(chǎn)行業(yè)融資或有邊際增量貢獻。11月中旬，央行聯(lián)合召開金融機構(gòu)座談會，強調(diào)金融機構(gòu)要積極服務“城中村”改造、“平急兩用”公共基礎設施建設等。結(jié)合城區(qū)內(nèi)自建房戶數(shù)和建面、拆除比例等，中性情境下，“城中村”改造總投資或在2-4萬億元左右。
房企自身融資方面，部分房企“三條紅線”約束、預售資金監(jiān)管等會否優(yōu)化，后續(xù)還待跟蹤。除了穩(wěn)定融資來源，此前部分融資約束條件會否優(yōu)化，也值得關(guān)注。例如，2023年三季度報中，依然有59家上市房企不完全滿足“三條紅線”，部分省市商品房預售資金監(jiān)管收嚴、債權(quán)人權(quán)益保全措施等一定程度上加大房企資金運轉(zhuǎn)難度。
風險提示
經(jīng)濟復蘇不及預期，政策落地效果不及預期。
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