>> 方正證券-保障房與“新房改”：住房保障模式的變遷-231206
| 上傳日期： |
2023/12/7 |
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| 格式： |
pdf 共33頁 |
來源： |
方正證券 |
| 評級： |
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作者： |
蘆哲 |
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今年8月25日，國常會審議通過《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》。有觀點(diǎn)認(rèn)為這將是一輪“新房改”的開始，我們通過復(fù)盤歷史和與其他地區(qū)保障房比較發(fā)現(xiàn)，本輪保障房建設(shè)最重要的意義在于開拓了配售型保障房的新路子。
歷史變遷：我國保障房可分為“配售”、“配租”、“改造”等三種類型，近三十年來，三類保障房呈現(xiàn)輪動特征。自“94房改”以來，我國保障房已經(jīng)走過近30年的發(fā)展歷程，衍生出經(jīng)濟(jì)適用房、共有產(chǎn)權(quán)房、廉租房、公租房、保障性租賃住房等多種形式。各種形式的保障房可大致歸為“配售”、“配租”、“改造”等三種類別，不同時期保障房供應(yīng)的主導(dǎo)類型也不相同：
（1）1994-2005年，配售型保障房占主導(dǎo)，最高時住宅投資的17%都是經(jīng)濟(jì)適用房，但2003年后開始降溫。
?。?） 2006-2014年，配租型保障房占主導(dǎo)，廉租房和公租房先后成為保障房供應(yīng)體系的重心，二者從2014年開始并軌，統(tǒng)稱為公租房。
?。?）2014年開始，“改造”代替“配租”成為保障房體系的主體。房地產(chǎn)供求關(guān)系從短缺走向充足，公租房投資減少，更注重居住質(zhì)量，改造類保障房應(yīng)時而生，棚改、舊改、城中村改造先后加速發(fā)展，直到2021年啟動保障性租賃住房，面向大中城市的配租型保障房再提速。
（4）2023年，自2003年經(jīng)濟(jì)適用房降溫后，時隔二十年再次啟動配售型保障房。
他山之石：我們選擇了三組具有代表性的國家和地區(qū)，研究其保障房建設(shè)對我國的啟示。一是配售型保障房，以新加坡組屋制度為代表，新加坡74%人口居住在配售公屋中。二是配租型保障房，典型是中國香港的公屋與荷蘭的社會租房，公共租房在兩地區(qū)的住房占比中均在三分之一左右，而居民自有住房的比例均不高，在50%-60%之間。三是英國和日本，這兩國的住房體系均以商品房為主，保障房比重更低，與我國較為接近。但英國日本都是通過政府主導(dǎo)建設(shè)保障房，快速解決住房短缺問題，此后轉(zhuǎn)向私有化。
對新一輪保障房建設(shè)的展望。
住房保障的目標(biāo)：兩類群體、三個保障。從歷史變遷來看，我國的住房保障對象是兩類群體，包括“無房家庭”和“有房但居住條件差的家庭”。針對這兩類群體有三種保障目標(biāo)，對于“有房但居住條件差的家庭”，保障“住更好”，代表方式是棚改、舊改、城改；針對“無房家庭”，則有“配租”和“配售”兩種保障，配租保障有房住，如公租房和保障性租賃住房；配售保障有房產(chǎn)，如經(jīng)適房等。從他山之石來看，利用配租房保障有房住是大多數(shù)國家和地區(qū)的做法；強(qiáng)調(diào)配售保障有房產(chǎn)，則主要是新加坡。
本輪保障房改革最重要的是拓展了配售型保障性住房的新路子。從實際運(yùn)行來看，我國住房供應(yīng)中商品房占據(jù)主導(dǎo)，狹義保障房占比7.2%，廣義保障房占比超20%。自從2003年經(jīng)濟(jì)適用房減速以來，新建保障房中配售類住房缺位較多，配租和改造類住房在過去20年里逐步成為我國保障房供應(yīng)體系的主體。當(dāng)前配售類保障房在時隔20年后再提速，保障房供應(yīng)體系將發(fā)生變化，未來增量保障房或?qū)⒁耘涫坌捅Ｕ戏亢捅Ｕ闲宰赓U住房兩類形式為主。對于中低收入家庭而言，購房不再只有商品房的選項。
供求關(guān)系變化后，保障房怎么建？
?。?）這一輪配售型保障性住房建設(shè)，最大的背景是房地產(chǎn)供求關(guān)系的變化，這會深刻影響保障房建設(shè)的方式。一般在住房供不應(yīng)求階段由政府主導(dǎo)建設(shè)保障房，快速解決住房短缺問題后，政府逐步收縮，保障房覆蓋面減退。二戰(zhàn)后主要國家和地區(qū)都經(jīng)歷了一輪政府主導(dǎo)的大規(guī)模保障房建設(shè)，80年代后政府的力量逐步收縮。從我國歷史來看，2015年前后，我國總量層面住房供求關(guān)系告別短缺后，更關(guān)注改善居住質(zhì)量，2013-2015年棚改大幅提速，改造類取代配租類保障房，在此后十年成為保障房供應(yīng)體系的重點(diǎn)。
（2）供求關(guān)系變化后，新一輪保障房建設(shè)將有兩方面變化。一方面，與結(jié)構(gòu)性短缺的特點(diǎn)相適應(yīng)，保障對象將聚焦于人口流入大城市的工薪階層，而廉租房、經(jīng)適房等保障對象大多是戶籍家庭。另一方面，總量層面供求關(guān)系的變化意味著大規(guī)模住房建設(shè)階段已經(jīng)結(jié)束，商品房新開工減少，保障房更不必大規(guī)模新建，籌建保障房將更多采取盤活存量資源的方式，包括利用閑置低效土地、利用庫存商品房以及與城中村改造相結(jié)合等。
資金來源方面，最重要的仍然是財政和PSL兩方面資金。隨著棚改和舊改逐步退潮，一般公共預(yù)算中保障性安居工程的一部分資金可以騰挪出來，用于保障房等“三大工程”；專項債也已經(jīng)新設(shè)保障房科目。PSL等低成本的長期資金與保障房也可匹配。
風(fēng)險提示：（1）保障房推進(jìn)進(jìn)度不及預(yù)期；（2）缺少PSL等增量資金；（3）房地產(chǎn)市場進(jìn)一步下行。
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