>> 中信證券-公募REITs市場(chǎng)面面觀：如何看待REITs納入社?；鹜顿Y范圍？-231211
| 上傳日期： |
2023/12/11 |
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| 格式： |
pdf 共1頁(yè) |
來源： |
中信證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
明明,余經(jīng)緯,秦楚媛 |
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此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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近期，公募REITs政策端進(jìn)一步發(fā)力，社保基金將公募REITs納入投資范圍意味著未來增量資金的入場(chǎng)正在穩(wěn)步推進(jìn)。長(zhǎng)期維度下，增量資金的逐步入場(chǎng)有助于豐富市場(chǎng)投資者結(jié)構(gòu)、改善市場(chǎng)流動(dòng)性，進(jìn)而促進(jìn)公募REITs市場(chǎng)的健康發(fā)展。但短期來看，增量資金進(jìn)場(chǎng)規(guī)模和時(shí)間的不確定性，使得相關(guān)利好對(duì)于市場(chǎng)的影響更多地停留在情緒改善層面，投資者或仍在期待更多及時(shí)有效的政策利好，例如直接針對(duì)二級(jí)市場(chǎng)投資交易。在當(dāng)前市場(chǎng)低位震蕩階段，建議繼續(xù)基于底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的周期性特征，布局抗周期特征較強(qiáng)、具備基本面支撐的“打底”品種，包括保障房、能源、廠房等。
▍市場(chǎng)回顧：公募REITs市場(chǎng)跌幅進(jìn)一步收窄，交投雖邊際回落但仍保持一定水平。上周，中證REITs（收盤）指數(shù)延續(xù)弱勢(shì)，但跌幅較前一周進(jìn)一步收斂，交投雖邊際回落但仍保持一定水平。
▍政策及重要公告梳理：全國(guó)社?；鹈鞔_將公募REITs納入投資范圍，未來增量資金入市或可期。12月6日，財(cái)政部聯(lián)合人力資源社會(huì)保障部起草了《全國(guó)社會(huì)保障基金境內(nèi)投資管理辦法（征求意見稿）》，其中關(guān)于公募REITs的內(nèi)容至少有兩點(diǎn)值得關(guān)注：一是明確指出將公募REITs納入全國(guó)社保基金的投資范圍。長(zhǎng)期來看，公募REITs的現(xiàn)金流相對(duì)穩(wěn)定，且強(qiáng)制高比例分紅，能夠?yàn)樯绫；鹛峁╅L(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)率。此外，REITs資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)收益特征使得其能夠在股債組合配置中發(fā)揮分散風(fēng)險(xiǎn)、提升組合夏普比率的作用。二是將公募REITs與含權(quán)益類的基金、股票等產(chǎn)品和投資工具合并計(jì)算投資比例，與近期REITs市場(chǎng)投資者對(duì)于REITs產(chǎn)品特殊權(quán)益性質(zhì)的定位不謀而合。
▍項(xiàng)目?jī)?chǔ)備跟蹤：嘉實(shí)物美REIT引入收益分配調(diào)節(jié)機(jī)制，倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs板塊擴(kuò)容提速。2023年12月6日，嘉實(shí)物美REIT就交易所意見函進(jìn)行反饋。其中，原始權(quán)益人針對(duì)項(xiàng)目公司2024年-2028年五個(gè)完整會(huì)計(jì)年度的預(yù)期可供分配金額制定了調(diào)節(jié)機(jī)制，這也是公募REITs首次引入類似條款。2023年12月8日，滬深交易所正式受理了中航易商REIT、華泰寶灣REIT和華夏深國(guó)際REIT3只倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs的申報(bào)，涉及的底層資產(chǎn)合計(jì)估值達(dá)63.24億元。
▍公募REITs策略思考：近期，公募REITs政策端進(jìn)一步發(fā)力，除融資發(fā)行端的支持力度持續(xù)加碼外，社?；饘⒐糝EITs納入投資范圍也意味著未來增量資金的入場(chǎng)正在穩(wěn)步推進(jìn)。長(zhǎng)期維度下，增量資金的逐步入場(chǎng)有助于豐富市場(chǎng)投資者結(jié)構(gòu)、改善市場(chǎng)流動(dòng)性，進(jìn)而促進(jìn)公募REITs市場(chǎng)的健康發(fā)展。但短期來看，增量資金進(jìn)場(chǎng)規(guī)模和時(shí)間的不確定性，使得相關(guān)利好對(duì)于市場(chǎng)的影響更多地停留在情緒改善層面，投資者或仍在期待更多及時(shí)有效的政策利好，例如直接針對(duì)二級(jí)市場(chǎng)投資交易。在當(dāng)前市場(chǎng)低位震蕩階段，建議繼續(xù)基于底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的周期性特征，布局抗周期特征較強(qiáng)、具備基本面支撐的“打底”品種，包括保障房、能源、廠房等。
▍風(fēng)險(xiǎn)因素：REITs底層資產(chǎn)所在行業(yè)出現(xiàn)超預(yù)期政策，例如高速公路通行費(fèi)減免、產(chǎn)業(yè)園區(qū)租金減免等；國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)基本面修復(fù)不及預(yù)期或?qū)Φ讓淤Y產(chǎn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生負(fù)面影響；地緣政治因素等不確定性因素影響市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好；REITs新發(fā)政策超預(yù)期。
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