>> 中泰證券-銀行業(yè)城中村專題｜銀行與地產(chǎn)專題(一)：資金來源、商業(yè)模式特點及對銀行增量的測算-231211
| 上傳日期： |
2023/12/12 |
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| 1133KB |
| 格式： |
pdf 共24頁 |
來源： |
中泰證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
戴志鋒,鄧美君 |
| 行業(yè)名稱： |
銀行 |
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報告摘要
核心觀點：1、資金來源與模式特點。與棚改比較，資金來源會更加多元化，商業(yè)銀行有望有更大參與度，預(yù)計至少15%以上的參與空間；改造模式采取多元化模式：預(yù)計“凈地出讓”的要求背景下，仍有一二級聯(lián)動的空間。2、中性假設(shè)下拉動投資總額7.3萬億，銷售額6.5萬億。商業(yè)銀行至少可參與總投資1.09萬億，每年2181億。可帶動按揭1.3萬億，每年2609億。大行利用牌照和資金成本優(yōu)勢，在城中村改造中將發(fā)揮更大作用，優(yōu)質(zhì)區(qū)域銀行也有機會。
城中村改造模式與棚改的主要區(qū)別。1、資金來源：棚改資金中專項貸款占7成，城中村改造強調(diào)多元化。棚改方面，“十三五”期間棚改總投資7萬億：政策性銀行專項貸款占近7成，棚改專項債2成，財政資金約1成。城中村改造方面，強調(diào)多元化、市場化、鼓勵民間資本：預(yù)計仍然以PSL專項貸款為主，但占比明顯下降；專項債仍作為重要啟動資金；商業(yè)銀行、其他市場化機構(gòu)或更多參與，中央財政和地方財政補貼預(yù)計較少。2、改造模式：一二級聯(lián)動。城中村改造嚴格限制大拆大建，改造模式采取多元化模式，包括拆除新建、整治提升與拆整結(jié)合等。拆除新建目前又分為一二級聯(lián)動和做地收儲模式，在本輪“凈地出讓”的要求下，仍可實現(xiàn)一二級聯(lián)動，后續(xù)具體以哪種模式落地需要看地方細則。3、區(qū)域不同：棚改側(cè)重三四線城市去庫存，而城中村改造首先從21座超大特大城市開始。
城中村的規(guī)模測算：中性假設(shè)下本次城中村改造拉動投資總額7.3萬億，銷售額6.5萬億。1、人口及面積：根據(jù)七普數(shù)據(jù)、自建房占比等，測算21個超大特大城市的城中村人口約為2105萬人，城中村建筑面積約為7.3億平方米。2、投資額及銷售額：樂觀、中性、悲觀假設(shè)下，即拆除重建比例分別為40%、30%、20%的情況下，總投資額分別為9.7萬億、7.3萬億、5萬億，拉動銷售額8.7萬億、6.5萬億、4.3萬億。
城中村對銀行業(yè)務(wù)增量的測算：可參與總投資1.09萬億，按揭1.2萬億，以及綜合金融服務(wù)機會。1、商業(yè)銀行有更大參與度：在多渠道、市場化的主基調(diào)下，考慮到城中村改造回報周期長，民間資本初期參與度預(yù)計不高，商業(yè)銀行或有更大參與度。初期參與一級開發(fā)更多是綜合實力強的國企，銀行與其建立合作關(guān)系，為后續(xù)充分參與二級開發(fā)和后續(xù)按揭打基礎(chǔ)。2、中性假設(shè)下商業(yè)銀行可參與總投資1.09萬億，每年2181億；可帶動按揭1.3萬億，每年2609億。假設(shè)本輪城中村改造專項貸款占比下降至50%等，商業(yè)銀行仍有15%以上的參與空間。3、銀行可利用多元牌照優(yōu)勢，服務(wù)城中村改造，大行利用牌照和資金成本優(yōu)勢，在城中村改造中將發(fā)揮更大作用，關(guān)注大城市區(qū)域銀行的參與機會。
投資建議：銀行股穩(wěn)健度高。風(fēng)險端來看，地方債務(wù)以及中小銀行相關(guān)風(fēng)險明顯降低，采取時間換空間的模式，銀行資產(chǎn)質(zhì)量會保持穩(wěn)定；收益端來看，銀行資產(chǎn)端收益率承壓，息差穩(wěn)定性取決于存款端成本率下降節(jié)奏。優(yōu)質(zhì)城農(nóng)商行的基本面確定性大：江蘇銀行、渝農(nóng)商行。經(jīng)濟弱復(fù)蘇，選擇防御型銀行：大型銀行（農(nóng)行、中行、郵儲等）。經(jīng)濟復(fù)蘇預(yù)期強，選擇銀行中的核心資產(chǎn)：寧波銀行、招商銀行和平安銀行。
風(fēng)險提示：經(jīng)濟下滑超預(yù)期。國內(nèi)外疫情反復(fù)超預(yù)期。金融監(jiān)管超預(yù)期。
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