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平安觀點：
　　樓市先揚后抑，政策加速寬松。2023年樓市走勢先揚后抑，春節(jié)后樓市明顯回暖，5月以來隨著積壓需求釋放逐步轉弱,在供需關系發(fā)生變化的新形勢下，三季度中央及地方政策迎來大幅寬松，但受制于收入及房價預期謹慎、二手房分流部分需求等因素，樓市整體依舊偏弱，2023年前10月全國商品房銷售面積同比下降7.8%。銷售承壓疊加建安、還款等剛性支出導致房企出險仍在延續(xù)，部分房企退市，后續(xù)仍需更多政策支持。
　　供需雙弱下，陣痛仍將延續(xù)。供給端受制于開工及拿地大幅下滑，需求端觀望情緒濃厚，疊加二手房分流等沖擊延續(xù)，預計2024年全國商品房銷售面積同比下降6.9%，投資及開工受制于銷售復蘇緩慢及資金面緊張，預計2024年全國房地產投資同比降8.9%、新開工下降10%。對標海外，短期銷售/開工回撤接近美日韓，中期進一步大幅超跌概率已較低。
　　城中村改造、保障房建設重要性提升，有望加速推進。2023年以來城中村改造、保障性住房多次被中央提及，包括城中村改造、保障性住房、“平急兩用”的“三大工程”建設已成為房地產發(fā)展新模式重要組成。隨著政策陸續(xù)出臺，地方工作落實，推進進程有望加快。2024年持續(xù)關注相關資金、機制等落地情況，及可能對房地產投資銷售產生的影響。
　　細分領域機會猶存，關注四條主線：1）開發(fā)業(yè)務仍是海外成熟市場房企重要收入來源，隨著本輪調整出清，積極優(yōu)化資產質量、減輕包袱的存活房企仍存在機會；2）二手房占比提升，加上新房降溫將更加依賴分銷和渠道，均將為經(jīng)紀服務商帶來機會，擁有房源及客源的龍頭有望直接受益；3）開發(fā)承壓背景下，具有輕資產運營、抗周期波動、較高盈利能力的代建行業(yè)機會顯現(xiàn)，關注城中村改造及保障性住房建設、城投拿地帶來的政府代建及房企出險帶來的資方代建機會等；4）物企經(jīng)歷兩年調整，發(fā)展逐步回歸理性，估值已跌至相對低位，中長期投資價值正逐步顯現(xiàn)。
　　投資建議：受基本面修復不及預期、優(yōu)質房企市占率提升緩慢、資產質量擔憂等因素影響，2023年地產板塊整體表現(xiàn)不佳。展望2024年，目前優(yōu)質房企估值已處于低位，且中長期銷售、業(yè)績增長機會仍存，維持行業(yè)“強于大市”評級。個股投資方面，行業(yè)弱復蘇下，短期土儲質量仍為房企估值核心，建議擁抱土儲質量佳、增長確定性強、積極優(yōu)化發(fā)展模式房企如保利發(fā)展、招商蛇口、越秀地產、華發(fā)股份、中國海外發(fā)展、濱江集團、萬科A等；同時關注物管（招商積余、保利物業(yè)等）、代建（綠城管理控股）、經(jīng)紀（貝殼）等細分領域龍頭及城中村改造等主題性機會。
　　風險提示：1）樓市復蘇持續(xù)性不及預期風險；2）個別房企流動性問題發(fā)酵、連鎖反應超出預期風險；3）政策改善不及預期風險。