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事件：1）12月14日，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委等五部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)和個(gè)人住房貸款政策的通知》（以下簡稱《北京通知》）。2）據(jù)財(cái)聯(lián)社報(bào)道，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委等五部門發(fā)布《關(guān)于調(diào)整本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)的通知》；上海優(yōu)化差別化住房信貸政策（以下統(tǒng)一簡稱《上海通知》）。點(diǎn)評：北京、上海出臺樓市新政針對性強(qiáng)，需求側(cè)信貸支持示范意義重大。
　　 1）根據(jù)《北京通知》：①普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為：小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上，單套建筑面積在144平方米（含）以下，5環(huán)內(nèi)成交價(jià)格在85000元/平方米（含）以下、5-6環(huán)成交價(jià)格在65000元/平方米（含）以下、6環(huán)外成交價(jià)格在45000元/平方米（含）以下的住房視為普宅；②將北京地區(qū)首套住房個(gè)人住房貸款（含商業(yè)性個(gè)人住房貸款、住房公積金個(gè)人住房貸款，下同）最低首付款比例統(tǒng)一下調(diào)為30%；二套住房個(gè)人住房貸款最低首付款比例下調(diào)為城六區(qū)50%、非城六區(qū)40%；③12月15日起，城六區(qū)首套/二套利率政策下限分別為不低于相應(yīng)期限LPR加10個(gè)基點(diǎn)/加60個(gè)基點(diǎn)；非城六區(qū)首套/二套利率政策下限分別為不低于相應(yīng)期限LPR加0個(gè)基點(diǎn)/加55個(gè)基點(diǎn)等。
　　2）根據(jù)《上海通知》：①普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為同時(shí)滿足以下條件：一是五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；二是單套住房建筑面積在144平方米以下（含144平方米）；②優(yōu)化差別化住房信貸政策：首套住房個(gè)人商貸利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR減10個(gè)基點(diǎn)，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%；二套住房個(gè)人商貸利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR加30個(gè)基點(diǎn)，最低首付款比例調(diào)整為不低于50%。同時(shí)，在自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦等6個(gè)行政區(qū)全域?qū)嵭卸鬃》總€(gè)人商貸利率利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR加20個(gè)基點(diǎn)，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。
　　3）11月，百強(qiáng)房企銷售額同比下降30.0%，同比降幅較10月擴(kuò)大1.7pct，市場銷售修復(fù)力度邊際走弱，北京、上海及時(shí)出臺的樓市新政一方面降低首付比例將有效降低居民購房門檻，另一方面優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)以及降低按揭利率使居民長期還貸成本、交易稅費(fèi)有明顯優(yōu)化，針對性強(qiáng)，有利于本地剛性及改善性住房需求進(jìn)一步釋放，以及對全國重點(diǎn)城市需求側(cè)信貸支持示范意義重大。
　　投資建議：2023開年，監(jiān)管部門密集發(fā)聲，明確房地產(chǎn)金融化泡沫化勢頭得到實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展事關(guān)金融市場穩(wěn)定和宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展全局，中央政治局會議指出我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，優(yōu)化房地產(chǎn)政策箭在弦上，消費(fèi)類商業(yè)公募REIT積極推進(jìn)。從供給側(cè)看，通過信貸、債券、股權(quán)多種方式綜合協(xié)同，“三箭連珠”有力提振房地產(chǎn)行業(yè)信心；從需求側(cè)看，5年期LPR下調(diào)，地方政府“因城施策”引導(dǎo)合理住房消費(fèi)需求，包括優(yōu)化“認(rèn)房認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)，下調(diào)首付比例及按揭利率等。政策利好頻發(fā)，供給側(cè)信用風(fēng)險(xiǎn)逐步出清，促需求政策陸續(xù)落地，高能級城市房地產(chǎn)市場供需回暖明顯，區(qū)域分化格局進(jìn)一步凸顯。投資建議關(guān)注三條主線：1）看好具備片區(qū)綜合開發(fā)能力，有機(jī)會參與超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的穩(wěn)健龍頭房企，建議關(guān)注招商蛇口、保利發(fā)展、中國金茂、中國海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、中國海外宏洋集團(tuán)、萬科A/萬科企業(yè)、濱江集團(tuán)；2）看好先發(fā)布局多元賽道，存量資產(chǎn)資源豐富，在商業(yè)地產(chǎn)賽道具備核心競爭力的房企，建議關(guān)注華潤置地、龍湖集團(tuán)、新城控股；3）看好我國產(chǎn)業(yè)園步入存量改革+創(chuàng)新發(fā)展期，逐步邁向?qū)I(yè)化運(yùn)營發(fā)展，公募REITs利于產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)重估，建議關(guān)注上海臨港。
　　風(fēng)險(xiǎn)分析：房地產(chǎn)行業(yè)寬松政策推進(jìn)不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)市場需求不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目竣工不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)多元化業(yè)務(wù)經(jīng)營不佳風(fēng)險(xiǎn)等。