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事件1：12月14日，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、稅務(wù)總局北京市稅務(wù)局、人民銀行北京市分行、金融監(jiān)管總局北京監(jiān)管局、北京住房公積金管理中心五個部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)和個人住房貸款政策的通知》，下調(diào)新發(fā)放房貸最低首付款比例、下調(diào)房貸利率、延長房貸期限及調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)。
　　事件2：12月14日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市規(guī)劃資源局、市財政局、市稅務(wù)局五個部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于調(diào)整本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)的通知》，調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)和優(yōu)化差別化住房信貸政策。
　　投資要點
　　京滬再次同時發(fā)布調(diào)整政策，穩(wěn)住房地產(chǎn)市場信號凸顯
　　2023年8月31日央行及國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》，明確首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例不低于20%，二套房不低于30%。2023年9月1日，上海和北京相繼發(fā)布政策全面執(zhí)行首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”，但未調(diào)整首付比例。2023年12月中央經(jīng)濟工作會議提出“要守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險的底線”，在會議精神的指導(dǎo)下本次京滬同時調(diào)整了非普標(biāo)準(zhǔn)、首付比例、房貸利率等。我們認(rèn)為北京市場的政策調(diào)控通常具有風(fēng)向標(biāo)意義，可看出穩(wěn)定市場的迫切性和重要性。此外，核心一線城市在放松首付比、房貸利率之后，還有限購和契稅調(diào)整的政策可期待。
　　普通住宅和非普通住宅在首付比上無差異
　　北京此次政策和先前最大不同在于，普通住宅和非普通住宅不再就首付比上有差異。雖然在非普通住宅的認(rèn)定上有標(biāo)準(zhǔn)（普通和非普契稅仍然會不同），但是首付比的差異沒有了。新政前首付比普宅35%，非普40%，二套首付比普宅60%，非普80%。新政后普宅和非普首付比均為30%，普宅和非普二套首付比為40%或50%，二套首付比差異在于是城六區(qū)外還是城六區(qū)內(nèi)。我們認(rèn)為這個政策，對非普也就是改善型住宅利好更多，能夠釋放改善型住房的購買力。
　　調(diào)控思路更加精細(xì)化，由“一城一策”向“一區(qū)一策”轉(zhuǎn)變
　　本次北京及上海對于首付比例及房貸利率進行了差異化的分區(qū)管理。2022年限購政策出現(xiàn)了分區(qū)調(diào)整，但并未調(diào)整信貸政策。此次北京和上海分別就城區(qū)內(nèi)和城區(qū)外以及市區(qū)及外圍區(qū)域，對首付比例及房貸利率方面進行了差異化調(diào)整。我們認(rèn)為這是政策調(diào)整新信號，未來核心城市管理顆粒度可能會精細(xì)化。
　　房貸期限延長助力再降購房成本
　　此次北京市將房貸期限由最長25年調(diào)整至30年。我們在2022年10月24日發(fā)布的《鑒以往知未來之房地產(chǎn)周期底部特征研究》中，就需求端各類政策對購房刺激效果進行了評估測算，測算方法以購房者月供變化為對比指標(biāo)。我們發(fā)現(xiàn)，下調(diào)房貸利率1個百分點的作用和貸款年限延長5年近似。所以此次北京房貸期限延長5年對購房成本有較大的降低效果，我們認(rèn)為可以有效的刺激需求側(cè)修復(fù)。
　　投資建議
　　我們認(rèn)為此次政策放松的城市其本土開發(fā)商受益會比較明顯，例如北京的城建發(fā)展、上海的中華企業(yè)等。此外我們繼續(xù)看好超跌的房地產(chǎn)公司的估值修復(fù)：保利發(fā)展、招商蛇口；以及能夠參與廣州城中村的越秀地產(chǎn)。
　　風(fēng)險提示
　　行業(yè)政策落地不及預(yù)期，盈利能力繼續(xù)下滑，市場銷售不及預(yù)期。